Is een verhuurd pand minder waard?

Een verhuurd pand is minder waard dan een leegstaand pand. De waardedaling van een woning in verhuurde staat ten opzichte van een lege woning bedraagt gemiddeld 20 procent. Deze waardedaling kan in de praktijk fors oplopen, met percentages die variëren van 15 tot 55 procent. Dit komt door de beperkingen en risico's die de aanwezigheid van een huurder met zich meebrengt voor een potentiële koper.

De belangrijkste reden voor deze waardevermindering is de huurbescherming in Nederland, die de rechten van huurders sterk waarborgt. Dit beperkt de flexibiliteit en het vrije gebruik van het pand voor een potentiële koper. Een eigenaar kan een huurder niet zomaar uit het pand zetten, zelfs niet als deze het pand zelf wil bewonen of het leeg wil verkopen. Dit verhoogde risico en de beperkingen die hiermee gepaard gaan, drukken de marktwaarde van het vastgoed.

Een woning in verhuurde staat heeft een marktwaarde die fors lager is dan een woning die vrij van huur is. De verkoopbaarheid van een verhuurd pand is beperkt, omdat de doelgroep van kopers kleiner is. Potentiële kopers zijn vaak vastgoedbeleggers die genoegen nemen met een lager rendement of die de risico's van verhuur accepteren. De aanwezigheid van huurders kan ook leiden tot meer slijtage aan het pand, wat de waarde verder beïnvloedt. Bovendien kan de waarde van een verhuurd pand afnemen als huurverhogingen lager zijn dan de marktwaarde, wat kan resulteren in een verkoopprijs die lager is dan de aankoopprijs. Dit alles maakt een verhuurd pand minder aantrekkelijk voor een breder publiek van kopers.

Voor geldverstrekkers vormt een verhuurd pand een verhoogd risico, wat van invloed is op de financieringsmogelijkheden en -voorwaarden. Fiscaal gezien wordt de woningwaarde in verhuurde staat beïnvloed door een lagere verkoopwaarde. De WOZ-waarde van een verhuurde woning wordt verminderd met de leegwaarderatio, die rekening houdt met de beperkingen die de huurder met zich meebrengt. Dit is bijvoorbeeld relevant voor erfgenamen, wier beschikking over het pand beperkt is door de aanwezigheid van huurders.

De mate van waardevermindering is niet uniform en hangt af van verschillende factoren:

• Lage huur: Als de huidige huurprijs aanzienlijk lager is dan de markthuur, is de waardedaling vaak groter. Een lage huur leidt tot een minder aantrekkelijk rendement voor een belegger, wat de waarde drukt.
• Lange huurtermijn: Een huurcontract voor onbepaalde tijd met sterke huurbescherming resulteert in een grotere waardedaling dan een tijdelijk huurcontract.
• Staat van onderhoud: Een verhuurd pand met achterstallig onderhoud zal een grotere waardedaling kennen, mede door de extra kosten die een nieuwe eigenaar moet maken en de beperkingen om dit onderhoud uit te voeren met een huurder in het pand.
• Type huurder: De aard van de huurder, bijvoorbeeld een particuliere huurder versus een bedrijfshuurder, en de bijbehorende huurovereenkomst kunnen ook invloed hebben op de waardedaling.

Stel, een leegstaand pand heeft een marktwaarde van €300.000. Wanneer dit pand in verhuurde staat wordt verkocht, kan de waarde aanzienlijk lager uitvallen.

Bij een gemiddelde waardedaling van 20 procent, zoals vaak wordt gezien, zou de waarde van het verhuurde pand als volgt zijn:

€300.000 (waarde leegstaand) - (20% van €300.000) = €300.000 - €60.000 = €240.000.

In een extreem geval, met een waardedaling van 55 procent, zou de waarde zelfs kunnen dalen naar:

€300.000 (waarde leegstaand) - (55% van €300.000) = €300.000 - €165.000 = €135.000.

Deze voorbeelden tonen aan dat de aanwezigheid van een huurder een aanzienlijk effect heeft op de verkoopprijs en de uiteindelijke waarde van het vastgoed.

Hoewel de waarde van een verhuurd pand lager is, kan de marktwaarde in verhuurde staat stijgen als vastgoedbeleggers bereid zijn een lager rendement te accepteren bij dezelfde huurinkomsten. Dit kan voorkomen in een markt met veel vraag naar beleggingspanden en lage rentes, maar het blijft een uitzondering op de algemene regel. Voor meer informatie over de waardering van vastgoed, lees hier meer.