Waarom staan er zoveel vakantiewoningen te koop?

Er staan momenteel veel vakantiewoningen te koop vanwege een combinatie van fiscale veranderingen en gestegen kosten, die de aantrekkelijkheid als belegging significant verminderen. Hogere belastingen in box 3, een toegenomen btw op verhuur en de afschaffing van fiscale voordelen hebben beleggers ertoe aangezet hun bezit van de hand te doen, wat resulteert in een toename van het aanbod op de markt.

De toename van het aanbod op de markt van vakantiewoningen is primair een gevolg van een exodus van beleggers die zich terugtrekken uit deze investering. Diverse recente aanpassingen in de wet- en regelgeving hebben de winstgevendheid en het fiscale klimaat voor eigenaren van recreatiewoningen negatief beïnvloed. Dit maakt een vakantiehuisje minder in trek als belegging.

De belangrijkste factoren die bijdragen aan deze trend zijn:

• Fiscale veranderingen in box 3, waardoor de belastingdruk op vermogen toeneemt.
• Een verhoging van de btw op overnachtingen en de aankoop van vakantiehuisjes.
• De afschaffing van de fiscale oudedagsreserve (FOR) voor ondernemers.

Fiscale veranderingen in box 3

Een van de meest impactvolle wijzigingen betreft de aanpassingen van de belastingen in box 3. Beleggers willen van vakantiewoningen af door deze veranderingen. Het nieuwe stelsel in box 3 gaat uit van een fictief rendement dat wordt geheven over de WOZ-waarde van de vakantiewoning, in plaats van het werkelijke rendement. Momenteel hanteert de Belastingdienst een fictief rendement van 5,88% over de WOZ-waarde. Er is echter een voorstel in de Voorjaarsnota om dit percentage te verhogen naar 7,66%.

Deze fictieve rendementsheffing kan leiden tot een aanzienlijke belastingdruk, zelfs als de werkelijke huuropbrengsten lager zijn of als er geen verhuur plaatsvindt. De tegenbewijsregeling, die bedoeld is om belastingplichtigen de mogelijkheid te geven aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager was, blijkt in de praktijk nauwelijks werkbaar. Dit verhoogt de onzekerheid en de belastingdruk voor eigenaren van vakantiewoningen.

Stel: u bezit een vakantiewoning met een WOZ-waarde van €300.000. Over dit bedrag wordt een fictief rendement van 5,88% berekend. Dit komt neer op een belastbaar fictief rendement van €17.640. Dit bedrag wordt vervolgens belast in box 3, bovenop eventuele andere vermogensbestanddelen. Als het voorgestelde percentage van 7,66% wordt ingevoerd, stijgt het fictieve rendement naar €22.980, wat de belastingdruk verder verhoogt.

Hogere btw op verhuur en aankoop

Naast de box 3-wijzigingen is ook de btw op vakantiehuisjes gestegen. Dit heeft twee belangrijke gevolgen. Ten eerste maakt een hogere btw op overnachtingen de verhuur van vakantiewoningen minder winstgevend. Dit leidt ertoe dat beleggers terughoudend worden en hun bezit overwegen te verkopen. Ten tweede zorgt de hogere btw ervoor dat buitenlandse kopers, zoals Duitse kopers, wegblijven. Deze groep was voorheen een belangrijke afzetmarkt voor Nederlandse vakantiewoningen, maar ziet de aantrekkelijkheid van de investering afnemen door de gestegen kosten.

Afschaffing fiscale oudedagsreserve (FOR)

Voor ondernemers die een vakantiewoning als belegging aanhielden, is de afschaffing van de fiscale oudedagsreserve (FOR) per 1 januari 2023 een belangrijke factor. Deze regeling bood ondernemers de mogelijkheid om een deel van hun winst fiscaal gunstig te reserveren voor hun oudedag. Met de afschaffing van de FOR worden ondernemers, met name die richting hun pensioenleeftijd gaan, geconfronteerd met een toenemende en onzekere belastingdruk. Dit stimuleert hen om hun beleggingen, waaronder vakantiewoningen, te liquideren.

De combinatie van deze fiscale en btw-gerelateerde veranderingen heeft de markt voor vakantiewoningen aanzienlijk beïnvloed. De winstgevendheid is onder druk komen te staan en de onzekerheid over toekomstige belastingregels is toegenomen. Dit heeft geleid tot een situatie waarin veel eigenaren, met name beleggers, besluiten hun vakantiewoningen te koop aan te bieden.