Wat zijn de nadelen van investeren in vastgoed in een BV?

Investeren in vastgoed via een BV kent diverse nadelen, voornamelijk op fiscaal, juridisch en praktisch vlak. De belangrijkste nadelen zijn dubbele belastingheffing op huurinkomsten en verkoopwinst, de mogelijkheid van persoonlijke aansprakelijkheid voor vastgoedhypotheken ondanks de BV-structuur, en hogere administratieve lasten. Deze nadelen kunnen de potentiële winstgevendheid en flexibiliteit van de investering beïnvloeden in vergelijking met privé vastgoedbezit.

De fiscale nadelen van vastgoedbezit in een BV zijn aanzienlijk. Ten eerste worden huurinkomsten binnen een BV niet als vermogensrendement belast, zoals in Box 3 voor privépersonen, maar als bedrijfswinst. Dit betekent dat de huurinkomsten eerst worden belast met vennootschapsbelasting (VPB). Per 2026 varieert het tarief voor de vennootschapsbelasting, afhankelijk van de winst. Over de winst bij verkoop van het vastgoed, de overwaarde, betaalt de BV eveneens vennootschapsbelasting. Dit is een direct nadeel ten opzichte van privé vastgoedbezit, waarbij de waardestijging in Box 3 niet direct wordt belast.

Een ander belangrijk fiscaal nadeel is de dubbele belastingheffing. Nadat de BV vennootschapsbelasting heeft betaald over de winst (uit huur of verkoop), moet de directeur-grootaandeelhouder (DGA) nogmaals belasting betalen wanneer deze winst als dividend wordt uitgekeerd. Dit omvat dividendbelasting en vervolgens inkomstenbelasting in Box 2. Dit betekent dat een aanzienlijk deel van de winst uiteindelijk naar de Belastingdienst gaat. Ter illustratie:

• De BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst.
• Over het resterende bedrag dat als dividend wordt uitgekeerd, wordt dividendbelasting ingehouden.
• De DGA betaalt vervolgens inkomstenbelasting in Box 2 over het bruto dividend.

Dit proces van dubbele heffing vermindert het netto rendement voor de uiteindelijke investeerder aanzienlijk.

Op juridisch en praktisch vlak zijn er ook belangrijke overwegingen. Een veelvoorkomende misvatting is dat een BV volledige persoonlijke aansprakelijkheid uitsluit, vooral bij vastgoedhypotheken. Hoewel de BV een aparte rechtspersoon is, eisen banken bij het verstrekken van een vastgoedhypotheek aan een BV vaak persoonlijke garanties van de DGA. Dit betekent dat, ondanks de BV-constructie, de DGA persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld voor de vastgoedhypotheek als de BV niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Fact 2 benadrukt dit specifieke nadeel.

Daarnaast kan het investeren via een lening in een BV minder aantrekkelijk zijn voor investeerders die grotere bedragen willen inleggen, omdat zij beperkt delen in de potentiële winstgroei. Dit kan de mogelijkheden voor de BV-eigenaar om extern kapitaal aan te trekken bemoeilijken. Bovendien brengt het beheren van vastgoed via een BV hogere administratieve lasten en kosten met zich mee, zoals het opstellen van jaarrekeningen, notariële kosten voor oprichting en statutenwijzigingen, en de verplichte aangifte vennootschapsbelasting.