Investeren in winkelvastgoed

Investeren in winkelvastgoed is een aantrekkelijke beleggingsmogelijkheid die stabiele huurinkomsten en waardevermeerdering kan bieden. Deze activaklasse kan uw vastgoedportefeuille diversifiëren, maar vereist wel aanzienlijke kapitaaluitgaven en doorlopend beheer. Zonder de juiste kennis en overwegingen brengt beleggen in winkelruimte echter ook risico's met zich mee, zoals leegstand.

Wat is winkelvastgoed en hoe werkt investeren erin?

Investeren in vastgoed betekent geld steken in onroerend goed, zoals kantoorpanden, winkels, woningen en appartementen. Winkelvastgoed is hiervan een specifieke vorm van commercieel vastgoed. Het omvat dus winkels en winkelcentra.

Beleggen in winkelvastgoed biedt stabiele huurinkomsten. Dit komt door langlopende huurcontracten met huurders, wat zorgt voor voorspelbare kasstromen. U kunt ook de waarde van het vastgoed verhogen, bijvoorbeeld door renovatie of herontwikkeling.

Deze investeringen vragen wel om aanzienlijke kapitaaluitgaven en doorlopend beheer. Denk hierbij aan onderhoud, leasing en het onderhouden van huurdersrelaties (JLL, 2018). Investeringsstrategieën omvatten bijvoorbeeld het ontwikkelen van nieuwe winkelruimten om opkomende markttrends te benutten. Begrijp de diverse soorten winkelvastgoed en de potentiële risico's goed voordat u investeert.

Waarom beleggen in winkelvastgoed?

Winkelvastgoed is een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid voor beleggers. Het biedt voorspelbare huurinkomsten en een stabiel rendement, vaak door langlopende huurovereenkomsten. U kunt de waarde van uw vastgoed verhogen door renovatie of herontwikkeling. Investeren in commerciële vastgoedobjecten zoals winkelruimte kan hogere rendementen opleveren dan kantoren of magazijnen. Beleggen in winkelvastgoed voegt bovendien diversiteit toe aan uw vastgoedportefeuille.

Buurtwinkelcentra en goed gepositioneerde supermarkten blijven aantrekkelijke investeringen. Deze bieden stabiliteit en toekomstgericht rendement. Supermarkten en winkels in wijkwinkelcentra zijn stabiele investeringen. Supermarkt-vastgoed biedt ook inflatiebestendigheid en zekerheid in rendement door lange, geïndexeerde huurovereenkomsten. Vastgoedinvesteerders vinden toenemende kansen in winkelstraten van snelgroeiende Nederlandse steden en in winkelpanden in stadscentra.

Wat levert winkelvastgoed op?

Investeren in winkelvastgoed kan een hoog rendement opleveren, vaak tussen de 6% en 7% exclusief waardevermeerdering. Dit type commercieel vastgoed biedt doorgaans hogere opbrengsten dan residentieel vastgoed. U profiteert van stabiele huurinkomsten via langlopende huurcontracten, zoals die vaak voorkomen bij supermarkten. De waarde van het vastgoed kan ook stijgen door afnemende leegstand en herontwikkeling, wat rendabele investeringen zijn op het prijsniveau van maart 2024. Vooral in dynamische winkelstraten en snelgroeiende Nederlandse steden zijn er toenemende investeringskansen en een hoger huurpotentieel.

Huurinkomsten

Huurinkomsten zijn het geld dat u als vastgoedeigenaar ontvangt door het verhuren van uw winkelpand. Deze inkomsten ontvangt u maandelijks of jaarlijks, afhankelijk van de huurovereenkomst. Vaak worden huurinkomsten uit onroerend goed maandelijks ontvangen. Een goed verhuurd pand levert een constante kasstroom op. Dit zorgt voor een stabiel rendement op uw investering in winkelvastgoed. Voor een vastgoedbelegger is dit een regelmatig, passief inkomen uit huur. Huurinkomsten worden als 'rental revenue' opgenomen, gelijkmatig verdeeld over de huurtermijn volgens het contract. Zelfs huurverhogingen in contracten worden op lineaire basis erkend. Dit maakt huurinkomsten, onder de juiste voorwaarden, een duurzame bron van inkomen. Een belegger die bijvoorbeeld een supermarkt verhuurt, kan rekenen op deze stabiele inkomsten.

Waardeontwikkeling

Waardeontwikkeling beschrijft de verandering in marktwaarde van onroerend goed over tijd. Historisch gezien heeft vastgoed op lange termijn de neiging tot waardevermeerdering. De vastgoedwaarde in Nederland stijgt voortdurend, maar dit is geen garantie voor de toekomst. Toch is waardeontwikkeling een neutrale term die zowel groei als krimp kan omvatten. Net als andere beleggingsproducten kan de waarde van vastgoed zowel omhoog als omlaag evolueren. Een verandering in de economie kan bijvoorbeeld direct invloed hebben op de waarde van uw winkelpand.

Risico's voor het rendement

Investeren in winkelvastgoed brengt risico's met zich mee die uw rendementsdoel kunnen beïnvloeden. Het risico dat dit doel niet wordt gehaald, komt door onverwachte wijzigingen en externe factoren. Denk aan beleids- en marktfactoren zoals economische ontwikkeling, rentebewegingen, kosten, concurrentiedruk en wetgeving. Ook onverwachte wijzigingen in beheer, technologie, of het politieke en sociale klimaat spelen een rol. Meer risico nemen bij beleggen kan leiden tot een lager rendement of forse koersdalingen. Beleggingen met een hoog rendement omvatten meer risico, met mogelijk lagere dan verwachte inkomsten en waardeverlies.

Welke vormen van investeren in winkelvastgoed zijn er?

U kunt op verschillende manieren investeren in winkelvastgoed: direct een winkelpand kopen, via een vastgoedfonds of REIT, of door middel van crowdfunding in commercieel vastgoed. Vastgoedbeleggingen zijn te onderscheiden in categorieën winkels, waaronder winkelcentra in Nederland. Supermarktvastgoed is een stabiele en risicovrije beleggingscategorie, net als aantrekkelijke investeringen in buurtwinkelcentra en goed gepositioneerde supermarkten. Strategieën omvatten de verwerving van bestaand vastgoed met stabiele huurinkomsten of de ontwikkeling van nieuwe winkelruimten. Investeren in winkelvastgoed kan zorgen voor voorspelbare huurinkomsten en potentieel hoge huurrendementen, wat bijdraagt aan hogere rendementen van commerciële vastgoedobjecten.

Direct een winkelpand kopen

Direct een winkelpand kopen is een manier om te investeren in winkelvastgoed. U kunt als vastgoedkoper verschillende soorten winkelpanden aankopen. Betrouwbare aanbieders van winkelpanden maken gerichte investeringen mogelijk. De Vastgoedwinkel biedt de mogelijkheid om beleggingspanden te kopen. Zij ondersteunen kopers bij het aankoopproces van beleggingspanden. De Vastgoedwinkel slaat de brug tussen verkoper en koper van vastgoedbeleggingsobjecten in Nederland. Ze verbinden verkoper en koper in een innovatieve, eerlijke en transparante vastgoedomgeving. Hun diensten omvatten ook het financieren van beleggingspanden en het verkopen van verhuurde woningen.

Beleggen via een vastgoedfonds of REIT

Beleggen via een vastgoedfonds of REIT is een indirecte manier om in vastgoed te investeren. U koopt aandelen van een vastgoedfonds of een Real Estate Investment Trust (REIT). Zo krijgt u toegang tot de vastgoedmarkt zonder direct onroerend goed te bezitten. Deze beleggingen leveren passief inkomen op, want u ontvangt dividenden uit de huurinkomsten van professioneel beheerde vastgoedportefeuilles. Vastgoedfondsen en REIT's bieden toegang tot gediversifieerde vastgoedportefeuilles, soms zelfs wereldwijd. Een groot voordeel is de liquiditeit; u kunt op elk moment in- en uitstappen. Dit maakt beleggen in vastgoed toegankelijk voor vrijwel iedereen in Nederland, zelfs met een investering van €100.

Crowdfunding in commercieel vastgoed

Crowdfunding in commercieel vastgoed is een financieringsvorm waarbij investeerders gezamenlijk kapitaal bijeenbrengen voor vastgoedprojecten. Dit gebeurt via online platforms, die investeerders en vastgoedprojecten samenbrengen. Het is een relatief nieuwe methode voor zakelijke vastgoedfinanciering, vooral toegepast op commercieel vastgoed zoals winkelpanden, horeca en bedrijfsunits. Crowdfundingplatforms zijn gespecialiseerd in deze financieringsvorm en stellen u in staat directe investeringen te doen met minder startkapitaal. U kunt investeren via leningen (debt crowdfunding) of aandelen (equity crowdfunding), vaak al vanaf kleine bedragen zoals 20 euro.

Waar moet je op letten bij winkelvastgoed?

Bij investeren in winkelvastgoed let u op diverse factoren die het succes bepalen. U moet rekening houden met zorgvuldige overwegingen en potentiële risico's. Denk hierbij aan de locatie en passantenstroom, de huurdersmix en leegstand, het onderhoud en de duurzaamheid, en de transitie van de retailmarkt.

Locatie en passantenstroom

De locatie van een winkelruimte bepaalt voornamelijk het aantal passanten. Een hoge passantenstroom is cruciaal voor veel winkeltypen, zoals een schoenenwinkel die hierdoor spontane bezoekers aantrekt. Voor een supermarkt wordt de passantenstroom bijvoorbeeld beïnvloed door de nabijheid van woonwijken, kantoren, scholen en winkelstraten. Ook een reisbureau kan een redelijke passantenstroom verhogen door dicht bij andere winkels, kantoren of woonwijken te zitten. De nabijheid van kantoren bevordert een hoge passantenstroom. Dit is gunstig voor bijvoorbeeld koffiewinkels, vooral als ze ook dicht bij scholen en drukke winkelstraten liggen. Voor een ijssalon zorgen drukke winkelstraten en parken voor veel passanten. Zelfs de nabijheid van supermarkten kan extra passantenstroom opleveren, terwijl een kruidenierswinkel klanten aantrekt via passantenstroom in de buurt van woonwijken, scholen en openbaar vervoer.

Huurdersmix en leegstand

Huurdersmix en leegstand beïnvloeden direct het risico van uw winkelvastgoed. U vermindert het risico op leegstand door huurders te spreiden en te kiezen voor locaties die makkelijk opnieuw te verhuren zijn. Sterke huurders beperken ook de periode van huurdersverzuim en leegstand. Langdurige huurcontracten met deze huurders zorgen voor minder leegstand. Toch kan een toename van leegstand leiden tot lagere huurinkomsten en cashflow. Alleen huurprijzen verlagen is vaak niet voldoende voor een effectieve aanpak van leegstand, zeker bij onrendabele retaillocaties. Bij een hogere leegstand dan gemiddeld zijn soms lagere huurprijzen en meer concessies aan huurders nodig.

Onderhoud en duurzaamheid

Onderhoud en duurzaamheid zijn cruciaal bij investeren in winkelvastgoed. Goed onderhoud van vastgoed kan duurzame en energie-efficiënte verbeteringen omvatten. Groot onderhoud en renovatie zijn cruciaal voor het behoud van vastgoed en het realiseren van duurzame verbeteringen.

Duurzaamheid in vastgoed en bouwen beïnvloedt onderhoud. Gebouwonderhoud neemt duurzaamheid en energiezuinigheid op in projecten. Circulair onderhoud voor gebouwen helpt bij de verduurzaming van gebouwen. Duurzaam bouwen omvat ook het gebruik en onderhoud van een gebouw met aandacht voor waterverbruik en milieuvriendelijke schoonmaakmiddelen.

Duurzame materialisering zorgt ervoor dat gebouwen op een mooie manier oud worden en het onderhoud beperkt blijft. Het gebruik van duurzame materialen zoals gerecycled hout of composieten in de bouw verhoogt het onderhoudsgemak en de levensduur. Onderhoudsvriendelijke materialen in de bouwsector bieden voordelen zoals een lange levensduur en kostenbesparing. De keuze van onderhoudsvriendelijke materialen in bouwprojecten verbetert duurzaamheid en efficiëntie. Langdurige onderhoudsvriendelijke bouwprojecten met aluminium, composiet, behandeld hout en roestvrij staal dragen bij aan de duurzaamheid en efficiëntie van de bouwsector.

Transitiefase van de retailmarkt

De retailmarkt ondergaat momenteel diepe transformaties. Deze verschuivingen komen door digitalisering, de opkomst van e-commerce en veranderend koopgedrag van klanten. Retailers in Nederland zien een duidelijke integratie van offline en online verkoopkanalen. Zij passen omnichannel-strategieën toe om consumenten meer gemak en flexibiliteit te bieden. Dit betekent dat zij een hybride omnichannel retailmodel moeten hanteren om operationele veerkracht te behouden. Daarbij moeten retailers bepalen welke positie de fysieke winkel heeft in de klantreis. De retailmarkt is een uitdagende en dynamische omgeving, continu in beweging met snel veranderende factoren en uitdagingen zoals bereikbaarheid. De industrie transformeert ook naar meer immersieve en experiëntiële winkelvormen.

Hoe financier je winkelvastgoed?

Winkelvastgoed financiert u met eigen vermogen, kapitaal van investeerders of een combinatie hiervan. Een vastgoedbelegger regelt financiering via hypotheken, leningen of partnerschappen. U kunt een zakelijke hypotheek afsluiten bij een bank of kiezen voor alternatieve financieringsopties. Dit kan een verhuurhypotheek zijn, of een combinatie van eigen geld met een hypotheeklening.

Eigen vermogen en lening

Eigen vermogen is het bedrag dat overblijft na aftrek van alle verplichtingen van de activa van een entiteit. Dit vertegenwoordigt het geld dat toebehoort aan de eigenaren of aandeelhouders. Het omvat betaald kapitaal en reserves. Het kan ook gezien worden als het verschil tussen bezittingen en schulden. In persoonlijke financiën is eigen vermogen het geld dat overblijft na het afrekenen van bezittingen en schulden. U kunt dit eigen vermogen in Nederland inzetten voor beleggingen of vastgoed, zoals investeren in winkelvastgoed. Een lening vult dit eigen vermogen aan, waardoor u meer financiële slagkracht krijgt voor uw investering.

Financiering via vastgoedpartijen

Financiering voor vastgoedprojecten, zoals winkelruimtes, is mogelijk via gespecialiseerde vastgoedpartijen. Deze partijen kunnen tot 100 procent van de financieringsbehoefte dekken, vaak in combinatie met bancaire of specialistische financiers. Particuliere beleggers en ondernemers die hun bedrijf verkochten, vinden ook financiering bij vermogende particulieren die rendement zoeken buiten de bank. Daarnaast neemt zakelijk vastgoed financiering door particulieren toe. Crowdfunding is een andere optie, waarbij individuele investeerders gezamenlijk in vastgoedprojecten stappen met een relatief lage initiële investering. Ook een Clubdeal biedt vastgoedfinanciering met meerdere investeerders. Zo financiert het Bufr fonds Vastgoedhypotheken aanvragen voor gezamenlijke vastgoedprojecten. Een vastgoedbank kan eveneens financiering voor particulieren regelen, met vaste rentes en een eenvoudiger aanvraagproces dan traditionele banken.

Werkkapitaal financieren bij aankoop

Werkkapitaal financieren bij een aankoop is essentieel voor de bedrijfsvoering. U kunt dit financieren met eigen geld binnen het bedrijf, wat helpt bij het inkopen van voorraad, het verhogen van liquiditeit en het realiseren van groei. Ondernemers hebben dit kapitaal nodig voor inkoop voordat omzet wordt gemaakt, vooral in het MKB om in voorraad te investeren. De aankoop van een bedrijfspand financiert u met eigen vermogen of kapitaal van investeerders. Een hogere eigen inleg kan de benodigde leensom verlagen. Werkkapitaal wordt vaak gezocht voor het voorfinancieren van grote verbouwingen, de inkoop van materialen voor bevestigde orders, of voor verdere groei.

Hoe begin je met investeren in winkelvastgoed?

Beginnen met investeren in winkelvastgoed vraagt om een duidelijke aanpak. Een beginnende vastgoedinvesteerder stelt eerst een helder investeringsplan op en doet basiskennis op over vastgoedbeleggingen. Overweeg een gesprek met een vastgoedspecialist voordat u start. Vroeg beginnen met sparen voor een vastgoedinvestering is essentieel. U kunt beginnen met investeren door commercieel vastgoed aan te kopen dat inkomsten genereert. Een andere optie is het ontwikkelen en doorverkopen van vastgoed.

Bepaal je budget en doel

Voordat u investeert in winkelvastgoed, bepaalt u eerst uw financiële doelstellingen en stelt u een budget op. Een investeerder met een beperkt budget moet heldere financiële doelstellingen bepalen. Dit budget omvat een realistische inschatting van uw inkomsten en uitgaven, wat helpt bij het kwantificeren van deze posten. U moet bepalen wanneer en hoeveel geld u nodig heeft om uw doelen te behalen. Het opstellen van concrete, meetbare, haalbare en tijdgebonden financiële doelstellingen is hierbij essentieel, vooral als u minder wilt uitgeven. Financiële doelen stellen met budgetteren verloopt via de uitdrukking van verwachte hoogte van kosten en opbrengsten in een geldbedrag, wat concreet sparen met doelstellingen mogelijk maakt. Budgetteren helpt u beter omgaan met geld en maakt het mogelijk om langetermijndoelen te stellen, zoals sparen voor een renovatie of pensioen. Een persoon met financiële doelen binnen persoonlijke financiën moet een budget opstellen en naleven. Het budget heeft als doel het vaststellen van financiële doelen en controle, wat helpt bij geldbeheer en ambities waarmaken.

Selecteer een object of fonds

Bij het selecteren van een object of fonds voor investeringen in winkelvastgoed, let u op het portfoliobeheer. Een fondsmanager selecteert hierbij activaklassen zoals aandelen, obligaties en vastgoed. Een divers fonds op selectiefonds.nl beheerde in december 2023 acht beleggingsobjecten. Dit fonds is echter momenteel tijdelijk gesloten.

Laat de cijfers en het contract toetsen

Voordat u investeert in winkelvastgoed, laat u altijd de financiële cijfers en het contract grondig toetsen. Dit geeft inzicht in de verwachte opbrengsten en de risico's van de investering. Een financieel adviseur kan de rendementsprognoses beoordelen. Voor de juridische voorwaarden kunt u een jurist raadplegen; de AFM houdt toezicht op financiële dienstverleners. Voor actuele details over de financiering en de exacte voorwaarden neemt u contact op met de aanbieder.

Wat is het rendement op winkelvastgoed?

Het rendement op winkelvastgoed varieert sterk per locatie en type pand. Voor retail vastgoed op A-locaties ligt het rendement vaak tussen de 7 en 8 procent. Hoogwaardige winkelcentra in Nederland laten bruto aanvangsrendementen zien van 6 tot 7 procent. High street winkelvastgoed in prime gebieden kent bruto aanvangsrendementen tussen 4,0 en 7,25 procent. Echter, voor AAA-locaties ligt dit lager, tussen 3,5 en 4,5 procent. Een fonds als Winkel Vastgoed 1 CV verwachtte bijvoorbeeld 7,5 procent rendement per jaar, maar behaalde daadwerkelijk 4,9 procent en heeft een huidig rendement van 4,4 procent (juli 2024). Dit toont aan dat verwachtingen en realiteit kunnen verschillen. Netto rendementen, na aftrek van kosten zoals onderhoud en belastingen, bedragen meestal 4 tot 8 procent per jaar.

Is beleggen in de detailhandel een goed idee?

Beleggen in de detailhandel kan kansen bieden, maar brengt ook specifieke risico's met zich mee. De aantrekkelijkheid hangt sterk af van de locatie, de huurdersmix en de ontwikkelingen in de retailsector. De transitie naar online winkelen vraagt om een zorgvuldige analyse van de toekomstbestendigheid van een winkelpand. Een grondige marktanalyse en due diligence zijn daarom essentieel voordat u besluit te investeren.

Hoeveel geld moet ik investeren om 3.000 euro per maand te verdienen?

Om 3.000 euro per maand te verdienen met investeren in winkelvastgoed, is geen vast bedrag te noemen. De benodigde investering hangt af van het verwachte rendement en de bijbehorende kosten. Het rendement verschilt sterk per locatie en type pand. Voor een persoonlijke inschatting van uw situatie is advies van een gespecialiseerde vastgoedadviseur aan te raden.

Heeft 100 euro per maand beleggen zin?

Ja, 100 euro per maand beleggen heeft zeker zin, vooral door het rente-op-rente effect. Een belegger die met dit bedrag start en compound interest toepast, kan op lange termijn bijna 250.000 euro bij elkaar beleggen. Een maandelijkse inleg van 100 euro kan na 40 jaar ongeveer 190.000 euro opleveren bij 6 procent rendement. Bij een inleg van 100 tot 200 euro per maand en 8 procent rendement is zelfs meer dan 600.000 euro mogelijk na 40 jaar. Over 30 jaar kan het vermogen na beleggen oplopen tot 122.709 euro bij 7 procent rendement. Het rendement zelf kan 49.000 euro zijn bij 6 procent, of 86.709 euro bij een andere berekening over 30 jaar. Een persoon die 100 euro per maand spaart via een beleggingsrekening kan na 25 jaar ruim 50.000 euro bereiken. Houd er rekening mee dat kosten het rendement kunnen drukken; bij 5,8 procent rendement over 30 jaar is de totaal opgebouwde waarde 141.673 euro, en u kunt al beginnen met beleggen vanaf 100 euro per maand.