Investeren in vastgoed zonder eigen vermogen

Investeren in vastgoed zonder eigen vermogen is mogelijk via zes methoden, zoals het gebruik van andermans geld (OPM) of alternatieve financieringsvormen. U kunt bijvoorbeeld de overwaarde van een koopwoning inbrengen als eigen middelen, of geld lenen van particuliere partijen. Op deze pagina leest u hoe u een volledige vastgoedacquisitie kunt financieren, inclusief beleggen in vastgoedfondsen of REITs.

Kan je investeren in vastgoed zonder eigen geld?

Ja, u kunt investeren in vastgoed zonder eigen vermogen. Er zijn zes manieren om in vastgoed te beleggen zonder eigen middelen. Deze methoden maken het mogelijk voor beginnende vastgoedbeleggers om te starten.

U kunt bijvoorbeeld de overwaarde van een koopwoning inbrengen als eigen middelen. Ook is het mogelijk om geld te lenen van particuliere geldverstrekkers, familie of vrienden. Vastgoedfinanciering zonder bank kan via investeerders, speciale fondsen en crowdfunding. Een particuliere belegger zonder veel eigen vermogen kan ook investeren door te beleggen in een vastgoedfonds. Het is zelfs mogelijk om gebruik te maken van een hypotheek zonder eigen geld, bijvoorbeeld als ondernemer om eigen vermogen op te bouwen.

Welke mogelijkheden zijn er zonder eigen vermogen?

U kunt op verschillende manieren in vastgoed investeren zonder eigen vermogen. Dit kan door te investeren op krediet, bijvoorbeeld via peer-to-peer leningen, of door slim gebruik te maken van uw persoonlijke vaardigheden of beschikbare bronnen. Vermogensopbouw zonder startkapitaal vraagt om consistente inspanning en het benutten van alternatieve financieringsvormen.

Crowdfunding

Crowdfunding is een financieringsmethode waarbij veel individuele personen, de "crowd", geld bijdragen om een project of bedrijf te realiseren. Deze vorm van online financiering maakt het mogelijk voor ondernemers, stichtingen en particulieren om kapitaal op te halen via online platforms. Het is een alternatieve financieringsmethode, vooral wanneer bankfinanciering niet volledig beschikbaar is, en biedt een manier om te investeren zonder tussenkomst van een bank of broker. Geld wordt beschikbaar gesteld door het grote publiek, waarbij ondernemingen of projecten worden gesteund door vele particuliere investeerders die elk een klein bedrag inleggen. Voor particuliere investeerders biedt crowdfunding de mogelijkheid om met kleinere bedragen te investeren en zo mogelijk hogere rendementen te behalen. U kunt meer lezen over indirect beleggen in vastgoed via rendementbeleggen.nl.

Buy-to-let met financiering

Buy-to-let financiering, ook wel verhuurhypotheek of vastgoedhypotheek genoemd, is een lening voor beleggers in verhuurvastgoed. Deze financieringsvorm is bedoeld voor de aankoop van onroerend goed voor commerciële verhuur. U kunt hiermee tot 80 procent van de marktwaarde van het verhuurde pand financieren. Meer informatie over lenen voor investeren in vastgoed vindt u op rendementbeleggen.nl. Het biedt mogelijkheden voor vermogensopbouw, zowel door maandelijkse huurinkomsten als door waardestijging van het vastgoed.

Achtergestelde lening

Een achtergestelde lening is een kredietvorm waarbij de geldverstrekker pas na andere schuldeisers wordt terugbetaald bij een faillissement van de lener. Deze lening versterkt het eigen vermogen van een bedrijf, omdat het als quasi-eigen vermogen op de balans staat. Vanwege dit hogere risico voor de geldverstrekker betaalt u als lener een hoger rentepercentage. De looptijd van zo'n lening is maximaal 8 jaar. Vaak wordt een achtergestelde lening ingezet als een verkoper een deel van de koopsom terugleent aan de koper, bijvoorbeeld bij Management Buy-Out trajecten. Zo'n leningsovereenkomst kent strenge voorwaarden.

Overwaarde uit je eigen woning

Overwaarde is het bedrag dat overblijft als de waarde van uw woning hoger is dan uw resterende hypotheekschuld. U kunt deze overwaarde opnemen, zelfs zonder uw huis te verkopen. Dit kan via een tweede hypotheek of door uw huidige hypotheek te verhogen bij uw geldverstrekker. U kunt de overwaarde gebruiken voor diverse financiële doeleinden, zoals het investeren in vastgoed. Denk aan het kopen van een tweede huis, het laten groeien van uw vermogen, of het aanvullen van uw pensioen. Ook een verbouwing van uw woning behoort tot de mogelijkheden.

Samen investeren met familie of vrienden

Samen investeren met familie of vrienden maakt vastgoedbeleggingen toegankelijker, vooral als u beperkte financiële middelen heeft. Vastgoedbeleggers met beperkt startkapitaal kunnen zo investeren via een oprichtingssamenwerking met vrienden, familie of andere investeerders. Een vastgoedinvesteerder met een beperkt budget kan samen met een vertrouwde andere persoon een gezamenlijke vastgoedbelegging doen. Een vastgoedpartnerschap stelt groepen vrienden in staat om financiële middelen te combineren voor gezamenlijke projecten, waarbij u investeringskosten zoals aankoop en onderhoud deelt, wat het betaalbaarder maakt. Samen beleggen is een populaire keuze, omdat u ook kennis en ervaring deelt met gelijkgestemden. Het voordeel hiervan is dat u het beheer en de verantwoordelijkheid deelt, wat de individuele werklast vermindert. Zo kunt u uw vastgoedportefeuille diversifiëren door gedeeld eigenaarschap in meerdere panden. Ouders en kinderen kunnen ook samenwerken via een investeringspartnerschap of gezamenlijke rekening.

Wat zijn de voorwaarden en kosten?

De voorwaarden en kosten voor investeren in vastgoed zonder eigen vermogen variëren sterk. Uw persoonlijke situatie, de gekozen financieringsvorm en de aanbieder bepalen de specifieke eisen en de totale uitgaven. Voor actuele en gedetailleerde informatie raadpleegt u de betreffende geldverstrekker of een onafhankelijk financieel adviseur.

Inbreng van geld

Inbreng van geld is het deel van een investering dat u zelf financiert. Dit kan bijvoorbeeld met spaargeld of een schenking. Bij een hypotheeklening geeft u dit bedrag van eigen inbreng op. Het is aanbevolen om dit bedrag te vermelden bij de aanvraag van een lening. Uw eigen geld wordt ingezet om een inkomstenstroom te genereren en zo uw kapitaal te vergroten. Deze inbreng kan ook een investering in een bedrijf zijn, waarbij u eigen vermogen inbrengt.

Financieringslasten

Financieringslasten bij vastgoedfinanciering bestaan uit rente, aflossingen en bijkomende kosten. Bij een lening van traditionele financiers omvatten deze lasten de rente en de aflossingsverplichting. Deze financieringslasten beïnvloeden direct uw maandelijkse cashflow als vastgoedbelegger. Het rentepercentage van de vastgoedfinanciering bepaalt een groot deel van uw maandelijkse lasten. In 2024 bedroegen de totale financieringslasten bij een lening meer dan 13 procent per jaar. Voor bedrijfsfinanciering moeten de financieringslasten in verhouding zijn met de verwachte inkomsten.

Notaris- en aankoopkosten

Notaris- en aankoopkosten zijn verplichte uitgaven bij het kopen van vastgoed. U betaalt deze kosten voor het opstellen van de eigendomsakte en de hypotheekakte. De notaris regelt ook de inschrijving bij het Kadaster. Dit omvat onder andere onderzoek en de registratie van de leveringsakte.

De notaris berekent de kosten voor inschrijving van de hypotheek- en leveringsakten één op één door. Als woningkoper of vastgoedinvesteerder betaalt u deze notariskosten. Bij de aankoop van een bestaande woning vallen deze onder de 'kosten koper'. De bedragen voor een leveringsakte variëren per notaris.

Notaris	Kosten leveringsakte	Peildatum
Hof Notarissen	€570,00	Niet gespecificeerd
JUST Notarissen	€569,65	18 maart 2025

Rente en aflossing

Rente en aflossing vormen de basis van uw vastgoedinvestering. Bij een reguliere hypotheek neemt het deel dat naar aflossing gaat lineair toe. Het deel dat naar rente gaat, neemt dan af. Voor vastgoedbeleggers geldt de overgebleven huur na rente, onderhoud en belastingen als aflossing en rendement. Een lagere rentevoet voor uw lening verlaagt de maandelijkse aflossing. Dit vermindert ook de totale rente die u betaalt.

Wat zijn de risico's van investeren zonder vermogen?

Investeren in vastgoed zonder eigen vermogen brengt risico's met zich mee. Het belangrijkste risico is het potentiële verlies van uw geïnvesteerde vermogen, want hoog risico bij investeringen gaat gepaard met kans op geldverlies. Dit betekent dat de waarde van uw investering kan dalen en u kapitaalverlies kunt lijden. U kunt te maken krijgen met overfinanciering, leegstand, huurdersrisico, renterisico en liquiditeitsrisico.

Overfinanciering

Overfinanciering betekent dat u een lening afsluit die hoger is dan uw inkomen en vermogen toelaat. Dit is een overschrijding van de leengrens. Te veel lenen kan leiden tot financiële problemen en verhoogt het financiële risico. Vastgoedbeleggers die overmatig leunen op schuldfinanciering, lopen een verhoogd wanbetalingsrisico en dragen bij aan financiële instabiliteit. Dit hoge niveau van schuldfinanciering, ook wel financial leverage genoemd, is een veelgemaakte fout bij vastgoedfinanciering. Ook woningherfinanciering met te veel lenen kan leiden tot financiële overbelasting. Het risico van overfinanciering ontstaat verder bij te hoog overbieden bij woningkoop.

Leegstand en huurdersrisico

Investeren in vastgoed brengt risico's met zich mee, zoals leegstand en wanbetaling van huurders. Leegstand kan leiden tot verlies van huurinkomsten, terwijl de vaste kosten doorlopen. Dit vermindert uw financiële resultaten aanzienlijk. Een grote huurder die insolvent wordt, veroorzaakt significant verlies en onverwachte leegstand. Leegstaand vastgoed riskeert ook verloedering en waardevermindering. Denk aan een winkelpand dat plotseling leeg komt te staan; dan kunnen kraak, vandalisme, inbraak en diefstal voorkomen. De verhuurdermarkt kan variaties in de huurmarkt veroorzaken, wat leegstand en wanbetaling beïnvloedt. U vermindert het leegstandsrisico door huurders te spreiden, landelijke labels te gebruiken en te kiezen voor locaties die eenvoudig opnieuw te verhuren zijn.

Renterisico

Renterisico is het gevaar dat de waarde van beleggingen daalt bij een stijging van de marktrente. Het wordt ook gedefinieerd als het risico dat toekomstige rentelasten van leningen hoger zijn dan begroot in een meerjarenraming of simpelweg hoger uitvallen dan verwacht. Dit risico beïnvloedt winst en eigen vermogen negatief door veranderingen in rente, vooral bij een (on)opzettelijke mismatch in de looptijden van uitgeleende en geleende middelen. Voor een verhuurder met significante inkomsten uit langlopende huurovereenkomsten met vaste huurprijs en escalaties, kan dit een pijnpunt vormen voor de bedrijfsresultaten en kasstroomuitkeringen. Als rentetarieven sneller stijgen dan huurverhogingen, heeft dit een materieel nadelig effect op operationele resultaten en de kasstroom die beschikbaar is voor distributie.

Liquiditeitsrisico

Liquiditeitsrisico is het gevaar dat u beleggingen niet snel in contanten kunt omzetten, of alleen tegen een lagere prijs dan gewenst. Dit financiële risico ontstaat vaak bij financiële instabiliteit. Het betekent dat de beschikking over uw beleggingen beperkt is. Een belegging kan tijdelijk niet verhandelbaar zijn, waardoor u deze niet in contanten kunt omzetten zonder prijsverlaging. Dit maakt het moeilijk om een investering snel te verkopen.

Hoe pak je dit stap voor stap aan?

Om te investeren in vastgoed zonder eigen vermogen volgt u een aantal stappen. U begint met het bepalen van uw financiële ruimte en het kiezen van de juiste vastgoedvorm. Daarna zoekt u financiering of partners, rekent de deal door en controleert de juridische en fiscale aspecten.

Je financiële ruimte bepalen

Uw financiële ruimte bepalen betekent dat u analyseert hoeveel extra geld beschikbaar is om in te leggen voor investeringen. Dit begint met het in kaart brengen van uw maandelijkse inkomsten en uitgaven. Zo ziet u hoeveel spaargeld en investeringen mogelijk zijn, rekening houdend met uw maandelijks beschikbare spaarbedrag. Een financieel budget opstellen helpt hierbij, passend bij uw financiële doelstellingen. U bepaalt zo uw spaarcapaciteit per jaar en het beschikbare investeringskapitaal. Om meer ruimte te creëren, kunt u onnodige uitgaven identificeren. Daarna stelt u de omvang van het te beleggen bedrag en uw investeringsbudget vast.

De juiste vastgoedvorm kiezen

De juiste vastgoedvorm kiezen betekent dat u kijkt welke optie het beste bij uw situatie past. Uw persoonlijke financiële doelen en risicobereidheid zijn hierbij leidend. Vergelijk de verschillende mogelijkheden die er zijn om te investeren in vastgoed zonder eigen vermogen. Denk hierbij aan de looptijd, de verwachte opbrengsten en de risico's per vorm. Voor specifieke details over de voorwaarden en geschiktheid van elke vastgoedvorm raadpleegt u de aanbieders.

Financiering of partners zoeken

Voor financiering of partners voor vastgoed zijn er verschillende opties. Investeringspartners kunnen kapitaal, expertise en waardevolle netwerken bieden. Dit kan de groei van uw project versnellen. Strategische partnerschappen zijn een externe financieringsvorm die bedrijfsplannen kunnen financieren. U moet onderhandelen over de investeringsvoorwaarden, zoals aandelenverdeling en financieringsbedragen. Een solide businessplan met financiële prognoses, marktanalyse en een groeistrategie is hierbij essentieel. Startende ondernemers die financiering zoeken, gaan vaak in zee met business angels. Zij zijn onmisbare partners door hun combinatie van kapitaal, ervaring en begeleiding voor startups met groeipotentieel.

De deal doorrekenen

De deal doorrekenen betekent dat je alle inkomsten en uitgaven van je vastgoedinvestering zorgvuldig bekijkt. Je kijkt naar de verwachte huurinkomsten, maar ook naar de financieringslasten en bijkomende kosten. Een goede berekening laat zien of investeren in vastgoed zonder eigen vermogen voor jou rendabel is. De exacte cijfers hiervoor, zoals rentetarieven en bijkomende kosten, verschillen per aanbieder en situatie. Voor een precieze inschatting van jouw situatie, win je advies in bij een financieel specialist.

Juridische en fiscale controle

Bij investeren in vastgoed zonder eigen vermogen is juridische en fiscale controle cruciaal. Een fiscale due diligence controleert de fiscale risico's en voorkomt verrassingen met de Belastingdienst. Zo'n fiscale audit checkt of uw boekhouding en belastingsystemen voldoen aan de geldende wetgeving.

De Belastingdienst biedt horizontaal toezicht om dubbel werk bij fiscale aangiften te voorkomen. Een juridische audit controleert of uw administratie voldoet aan de juridische voorwaarden en eisen. Deze audit kijkt ook naar de naleving van bestemmingsplannen en vergunningseisen.

Een juridische scan controleert de naleving van wetgeving. Fiscale risico’s en kansen, vooral rond duurzaamheid, vragen om controle en naleving van wet- en regelgeving. Een belastingcontrole kan zelfs leiden tot strafrechtelijke gevolgen.

Wanneer is vastgoed splitsen interessant?

Vastgoed splitsen is interessant wanneer u meer opbrengst wilt genereren uit een pand, bijvoorbeeld door het verhuren van meerdere kleine appartementen. Door een groot pand op te delen in kleinere units, zoals appartementen of studio's, kunnen vastgoedinvesteerders de huurinkomsten en cashflow maximaliseren. De splitsing van onroerend goed maakt ook de verkoop van elk gedeelte afzonderlijk mogelijk, wat de totale waarde van een perceel kan verhogen. Wel kent het splitsen van woningen in Nederland risico's en belangrijke aandachtspunten, die later problemen kunnen veroorzaken.

Woning splitsen

Woning splitsen betekent dat je een grote woning verdeelt in meerdere zelfstandige wooneenheden. Dit kan door de woning bouwkundig te splitsen, waarbij twee volledig zelfstandige woningen ontstaan met aparte opgangen en nutsvoorzieningen. Je hebt hiervoor wel één of meerdere vergunningen nodig, zoals een splitsings- of omgevingsvergunning. Een woningsplitsing vraagt ook om een flinke verbouwing. Het splitsen van een woning kan leiden tot meer geld, bijvoorbeeld door verhuur van de gesplitste woningen. Overweeg je dit, dan is het slim om de gevolgen voor je hypotheek te verkennen.

1-op-1 splitsingstraject

Een 1-op-1 splitsingstraject is een specifieke manier om een pand te verdelen in twee afzonderlijke eenheden. De precieze invulling en de benodigde vergunningen hangen af van de lokale regelgeving. U moet rekening houden met diverse kosten en voorwaarden, die per situatie verschillen. Voor gedetailleerde informatie over de mogelijkheden en vereisten raadpleegt u de gemeente of een gespecialiseerd adviseur.

Vergunningen en regels

Vergunningen en regels zijn essentieel bij investeren in vastgoed zonder eigen vermogen. De bouwregelgeving omvat onder meer de Omgevingsvergunning en de Wet Ruimtelijke Ordening. Een bouwvergunning zorgt dat uw ontwikkeling aan de relevante regelgeving voldoet. De Omgevingsvergunning zelf bevat diverse vergunningen, zoals milieu-, bouw-, sloop- en gebruiksvergunningen. Voor verhuurde woningen kunnen verhuurvergunningen aanvullende regels voor een onderhoudsplan bevatten. Bestemmingsplannen en vergunningen bepalen welke verbouwingen zijn toegestaan. Het College van Burgemeester en Wethouders beslist over gebruiksvergunningen, die per bedrijf verschillen; daarnaast zijn er ministeriële autorisaties en gemeentelijke vergunningen nodig. Bouwvergunningen voor renovatieprojecten variëren afhankelijk van structurele, elektrische, sanitaire en mechanische vergunningen.

Kan ik een pand kopen zonder eigen geld?

Ja, u kunt een pand kopen zonder eigen geld. Vastgoed kopen zonder eigen geld is onderwerp van mogelijkheden om vastgoed zonder geld te verkrijgen. Er zijn zes manieren om in vastgoed te investeren zonder eigen middelen. Een woningkoper zonder eigen vermogen kan een huis kopen zonder eigen geld; de financiering van vastgoed zonder eigen vermogen of spaargeld is bespreekbaar. U kunt bijvoorbeeld gebruikmaken van de overwaarde van een koopwoning, of geld lenen van particuliere geldverstrekkers, familie, vrienden of kennissen. Ook is investeren mogelijk via partners, investeerders of alternatieve leningen, zoals een verhuurhypotheek. Potentiële vastgoedeigenaren kunnen een pand kopen met behulp van hefboomwerking.

Kan ik investeren in vastgoed vanaf 100 euro?

Ja, u kunt investeren in vastgoed vanaf 100 euro. Verschillende opties maken dit mogelijk, zoals vastgoedfondsen, REITs, ETF's en crowdfunding-platforms, waar de instapbedragen tussen de 50 en 100 euro liggen. Via het vastgoed crowdfunding platform Reinvest24 kunt u al vanaf 100 euro deelnemen. Ook Geldvoorelkaar.nl biedt projecten aan waar u vanaf 100 euro kunt investeren. Bij Kapitaal Op Maat kunt u vanaf 100 euro investeren in projecten, waarbij dit platform zich richt op particuliere investeerders in Nederland. Zelfs via digitale vastgoedtokens, zoals Immotokens, kunt u al vanaf 50 euro starten. Beleggen met 100 euro is zeker mogelijk en kan, met de juiste strategie, leiden tot substantiële groei van uw investeringsvermogen.

Wat te doen met 100.000 euro spaargeld?

Als u 100.000 euro spaargeld heeft, is het verstandig dit bedrag te spreiden over meerdere banken. Dit advies geldt om uw risico te beperken, vooral bij een bankfaillissement. Het depositogarantiestelsel beschermt namelijk tot 100.000 euro per persoon per bank. Daarom doet u er goed aan het vermogen te verdelen over verschillende instellingen met aparte bankvergunningen. Zo waarborgt u de volledige garantie op uw spaargeld. Ook als vastgeldbelegger kunt u risico beperken door uw beleggingen te spreiden. Een extra spaarrekening bij een andere bank of een Tagesgeld ETF zijn goede opties. Daarnaast moet u kiezen tussen diverse spaar- en beleggingsproducten om uw financiële doelen te bereiken.

Hoe lang kan je leven met 100.000 euro?

Met 100.000 euro kunt u ongeveer 6 jaar leven. Dit geldt als u jaarlijks 15.000 euro uitgeeft en niet belegt, met 2% inflatie. Zonder inflatie zou hetzelfde bedrag 6,67 jaar meegaan. Bij jaarlijkse uitgaven van 50.000 euro is uw vermogen in minder dan 4 jaar op.