Werkelijk rendement verhuurde woning

Het werkelijk rendement van een verhuurde woning is een rendementspercentage dat de jaarlijkse winst op uw investering weergeeft. U berekent dit netto rendement door de huuropbrengsten te verminderen met vaste en onderhoudskosten, gedeeld door de aankoopprijs. Dit rendement varieert. Beleggers verwachten gemiddeld 5 tot 10 procent. Een nettorendement van 4,8% is mogelijk. Het gemiddelde bruto-rendement bedraagt 3,4 procent, terwijl het netto rendement van huurobjecten gemiddeld 2 procent is.

Wat is werkelijk rendement bij een verhuurde woning?

Het werkelijk rendement bij een verhuurde woning is een rendementspercentage dat de jaarlijkse winst op uw investering weergeeft. U berekent dit door de jaarlijkse huuropbrengsten te verminderen met vaste en onderhoudskosten. De uitkomst deelt u door de aankoopprijs inclusief overdrachtsbelasting en vermenigvuldigt u met honderd voor het percentage.

Voor het netto rendement trekt u van de maandhuur, vermenigvuldigd met twaalf, de jaarlijkse lasten af. Denk hierbij aan VVE kosten, vermogensrendementsheffing en de overdrachtsbelasting van 10,2% die meetelt in de aankoopprijs. Een voorbeeldscenario toont een berekend rendement van 7,3%.

In 2021 was een nettorendement van 4,8% mogelijk bij een maandhuur van €1.700 en een aankoopprijs van €425.000. Het gemiddelde rendement voor particuliere verhuurders in Nederland daalde van 8,4% naar 4%. Toch kan het rendement bij investeren in verhuur oplopen tot 5-7% per jaar.

Hoe bereken je het werkelijk rendement?

Om het werkelijk rendement van een verhuurde woning te berekenen, deelt u de jaarlijkse huuropbrengsten min de vaste en onderhoudskosten door de aankoopprijs inclusief overdrachtsbelasting, waarna u dit met honderd vermenigvuldigt voor een percentage. Rendement is de verhouding tussen de opbrengst en de investering. De berekening omvat onder meer de huurinkomsten, de waardeontwikkeling van de woning en de bijbehorende kosten en aftrekposten.

Huurinkomsten

Huurinkomsten zijn de stabiele inkomstenstroom die u als vastgoedeigenaar of woningverhuurder ontvangt uit een verhuurde woning. Deze inkomsten komen meestal maandelijks of jaarlijks binnen, afhankelijk van de huurovereenkomst. Ze vormen een netto passief inkomen uit tweede woningen en genereren een constante kasstroom uit verhuurde vastgoedobjecten. Voor een vastgoedbelegger zorgen huurinkomsten voor een stabiel en regelmatig inkomen, wat een duurzame en bestendige bron van inkomen is. Na aftrek van kosten, zoals belastingen en onderhoud, vormen deze inkomsten een extra bron voor uw werkelijk rendement van de verhuurde woning en kunnen ze bijdragen aan financiële zekerheid.

Waardeontwikkeling van de woning

De waardeontwikkeling van een woning betekent dat de marktwaarde in de loop van de tijd kan stijgen. Zowel beleggingspanden als koopwoningen kunnen over de jaren fors in waarde oplopen. Voor vermogenswinst baseert men deze ontwikkeling vaak op de WOZ-waarde van de woning. Naarmate de waarde van het vastgoed toeneemt, groeit ook uw eigen vermogen in het huis. Duurzaamheid verhoogt de waarde van de woning. Ook verbeteringen, zoals zonnepanelen of een verbouwing, dragen bij aan een hogere woningwaarde.

Kosten en aftrekposten

Bij het berekenen van het werkelijk rendement van een verhuurde woning kunt u bepaalde kosten aftrekken. Zo zijn financieringsrente en onderhoudskosten aftrekbaar in de vermogenswinstbelasting in Nederland. Onderhoudskosten omvatten bijvoorbeeld onroerendgoedbelasting, hypotheekrente en verzekeringspremies. Deze aftrekposten helpen de belastingdruk op uw rendement te verlagen.

Wat zegt de Hoge Raad over box 3?

De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 geoordeeld dat de box 3-heffing in strijd is met Europees recht. Dit geldt als het forfaitaire rendement hoger uitvalt dan uw werkelijke rendement. De uitspraak geeft ook richtlijnen voor hoe u dit werkelijke rendement bepaalt.

Werkelijk rendement versus forfaitair rendement

Werkelijk rendement" en "forfaitair rendement", een synoniem voor het fictief rendement van de Belastingdienst, zijn twee manieren om uw vermogen te belasten. Het werkelijk rendement op vastgoed was in de afgelopen jaren tot 2024 meestal hoger dan het forfaitaire rendement. Zo was het werkelijk rendement op beleggingen van Geldnerd in de afgelopen 10 jaar hoger dan het fictief rendement in box 3. Voor beleggers op aandelen in Nederland kan het werkelijk rendement echter lager uitvallen dan het forfaitaire rendement, zelfs na aftrek van kosten. De vergelijking tussen beide rendementen moet per kalenderjaar worden gemaakt. Voor banktegoeden benadert het forfaitaire rendement na de Herstelwet doorgaans het werkelijke rendement. Het werkelijke rendement wordt vastgesteld op nominaal rendement, zonder inflatiecorrectie, en is relevant voor rechtsherstel als het lager uitvalt dan het forfaitaire rendement. De definitie van werkelijk rendement, vooral tussen aandelen en vastgoed, is onderwerp van discussie.

Geen fictief inkomen bij leegstand

Bij leegstand van een verhuurde woning is er geen sprake van fictief inkomen. Dit betekent dat u geen huurinkomsten ontvangt, terwijl maandelijkse rentelasten vaak doorlopen. Leegstand leidt tot inkomstenverlies en brengt ook een risico op krakers met zich mee. Het passief inkomen uit vastgoedverhuur kan hierdoor tijdelijk stoppen. Tijdelijke exploitatie via de Leegstandswet kan wel weer huurinkomsten genereren.

Ongerealiseerde waardestijgingen

Een ongerealiseerde waardestijging is een toename in de waarde van uw onroerend goed over tijd. Deze waardestijging verhoogt de totale waarde van uw verhuurde woning. Dit kan significant bijdragen aan een extra rendement op uw investering, vooral op de langere termijn. Rendementen uit woningvastgoedbeleggingen die hoger zijn dan 2 tot 3 procent, worden vaak bereikt door zulke waardestijgingen.

Welke kosten tellen mee?

Bij het berekenen van het werkelijk rendement van een verhuurde woning tellen diverse kosten mee. Deze omvatten uitgaven voor onderhoud, verbeteringen aan de woning, en de kosten voor financiering en belastingen. Al deze posten beïnvloeden direct uw uiteindelijke rendement.

Onderhoudskosten

Onderhoudskosten bij een verhuurde woning zijn een belangrijk onderdeel van de geplande en ongeplande reparatiekosten in en om huis. Een woningverhuurder heeft deze kosten voor regulier onderhoud, zoals schilderwerk en de vervanging van een cv-ketel. Ook vallen hier kosten onder voor reparatie en vervanging van toestellen zoals boilers en keukentoestellen. Regelmatig voorkomende onderhoudskosten zijn bijvoorbeeld jaarlijkse keuringen, inspecties en kleine reparaties. Een vastgoedeigenaar maakt jaarlijkse kosten voor onderhoud en reparatiekosten, die u op jaarbasis kunt begroten. Deze kosten bedragen ongeveer 15 procent van de jaarlijkse huurinkomsten. Ontvangt u bijvoorbeeld €1.200 huur per maand, dan zijn de onderhoudskosten circa €180 per maand, of €2.160 per jaar.

Verbeteringen aan de woning

Verbeteringen aan de woning zijn renovaties en uitbreidingen die de waarde van uw huis verhogen. Denk hierbij aan het aanbrengen van een tweede toilet, dubbel glas of centrale verwarming, wat direct leidt tot meer woongenot. Ook isolatie, een nieuwe badkamer of zonnepanelen vallen onder woningverbetering. Deze maatregelen verhogen de overwaarde van uw huis. Energiezuinige aanpassingen, zoals isolatie of een nieuwe hoogrendementsketel, zijn hier goede voorbeelden van. Zelfs groot onderhoud of de renovatie van een verouderde badkamer telt mee als waardevermeerderende maatregel.

Financieringskosten en belastingen

Financieringskosten en belastingen zijn belangrijke onderdelen bij het bepalen van het werkelijk rendement van een verhuurde woning. Een vastgoedinvestering brengt diverse kosten en belastingen met zich mee. Denk aan afsluitkosten, notariskosten, advieskosten en taxatiekosten voor uw hypotheek. Ook overdrachtsbelasting, beheerskosten en makelaarskosten tellen mee. Daarnaast betaalt u inkomstenbelasting over uw financiële investeringen. Gelukkig zijn financieringsrente en onderhoudskosten gerelateerd aan een investeringshypotheek vaak aftrekbaar. Een kortlopende investeerder moet deze kosten en belastingen goed meewegen bij de keuze van een belegging.

Hoe werkt de berekening in box 3?

De berekening van het werkelijk rendement in box 3 moet u als belastingplichtige zelf maken en onderbouwen, rekening houdend met alle relevante feiten van uw volledige box 3-vermogen. Hierbij telt de methode de rente van schulden in box 3 mee, maar houdt geen rekening met belastingvrije bedragen of schuldgrenzen. Er zijn rekentools beschikbaar die u helpen bepalen of een herberekening zinvol is en of u recht heeft op een teruggave, vooral als uw werkelijke rendement lager uitvalt dan het forfaitaire. Een Box 3-calculator kan het te betalen belastingbedrag eenvoudig berekenen. Belangrijke aspecten van deze berekening zijn de startwaarde van de woning, de leegwaarderatio en de tegenbewijsregeling.

Startwaarde van de woning

De startwaarde van een woning bepaalt u via een taxateur of online schattingstools. Deze werkelijke woningwaarde wordt pas definitief vastgesteld bij de verkoopprijs. Factoren zoals de staat en leeftijd van het huis beïnvloeden de waarde. Ook recente renovaties of verbouwingen spelen hierbij een rol. U krijgt een ruw beeld van de woningwaarde. Vermenigvuldig hiervoor het oppervlak van de woning met de gemiddelde verkoopprijs per m2 in de directe omgeving. Voor een nieuwbouwhuis is de vastgestelde WOZ-waarde gebaseerd op de waarde van de grond en de bouwkosten.

Leegwaarderatio en verhuurde waarde

De leegwaarderatio bepaalt de fiscale waarde van een verhuurde woning en geeft aan hoeveel deze in waarde daalt door de verhuurde staat. U berekent de leegwaarderatio door een percentage te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde. De hoogte van dit percentage hangt af van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. In box 3 en bij erf- en schenkbelasting beperkt de leegwaarderatio de veronderstelde waarde. Let op: deze methode blijft buiten toepassing als de waarde meer dan 10 procent afwijkt van de economische waarde. De leegwaarderatio geeft een minder nauwkeurig beeld van de werkelijke waarde, omdat het geen rekening houdt met rentestanden of onderhoudskosten. In 2024 gold bijvoorbeeld een leegwaarderatio van 79% bij een huurprijs tot WOZ-waarde verhouding van 1-2%. Bij een verhouding van 5-6% was dit percentage 100%.

Tegenbewijsregeling voor verhuurders

De tegenbewijsregeling voor verhuurders betekent dat u in specifieke situaties moet aantonen dat bepaalde zaken niet het geval zijn. De Hoge Raad heeft beslist dat u tegenbewijs moet leveren bij tekortschietende prestaties. Dit houdt in dat u de bewijslast draagt voor de afwezigheid van een gebrek of tekortkoming in de huurovereenkomst. Bij een opgezegde huurovereenkomst moet u bijvoorbeeld aantonen dat een derde partij een huurder heeft gevonden voor indeplaatsstelling. Ook moet u bewijzen dat er geen andere geschikte woning beschikbaar is als u het huurcontract annuleert voor eigen gebruik. U bent verplicht medewerking te verlenen aan indeplaatsstelling, tenzij er een gerechtvaardigd vermoeden is dat de nieuwe huurder zich niet goed gedraagt.

Hoe bepaal ik de waarde van mijn verhuurde woning?

U bepaalt de waarde van uw verhuurde woning met een specifieke waarderingsformule. Deze formule kijkt naar de huidige huursom, de WOZ-waarde en de leegwaarderatio. Ook factoren zoals het type woning, de ligging en de staat van onderhoud beïnvloeden de waarde. De hoeveelheid huur die u kunt vragen, en daarmee de jaarlijkse huurinkomsten, zijn belangrijk voor de waardebepaling. Een professionele taxateur stelt de waarde vast via een gevalideerd taxatierapport. De leegwaarderatio is een belangrijk hulpmiddel, gebaseerd op de verhouding tussen WOZ-waarde en jaarlijkse huurinkomsten. U berekent de marktwaarde in verhuurde staat door de leegwaarderatio met de WOZ-waarde te vermenigvuldigen. Een gratis waardebepaling is aan te vragen via Sons Real Estate.

Moet ik huurinkomsten altijd meetellen?

Ja, huurinkomsten tellen mee bij een hypotheekaanvraag. Huurinkomsten uit een beleggingspand worden deels meegeteld als inkomen. Ook die uit overige woningen tellen mee in de hypotheektoets, na aftrek van lasten.

Het toetsinkomen uit bruto huurinkomsten is 70% tot 80% van de bruto huur, om risico's zoals leegstand of onderhoud te dekken. Vanaf 3 juli 2023 beoordeelt men huurinkomsten op basis van werkelijke lasten; de mee te nemen inkomsten hangen dan af van de tegenovergestelde last.

Voor tijdelijke verhuur van de eigen woning worden huurinkomsten belast als inkomen. Hierbij is 70% van de inkomsten belastbaar. Bij een gemeubileerde woning trekt u voor de belastinggrondslag huuropbrengsten, toegestane kosten en afschrijvingen af.

Mag ik onderhoudskosten aftrekken?

Ja, u mag onderhoudskosten voor verhuurde onroerende zaken aftrekken. Deze kosten zijn aftrekbaar van de boekwinst uit verhuur van vastgoed. Ook jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten voor onroerend goed zijn aftrekbaar van uw inkomen. Kosten voor onderhoud en reparaties van vastgoed zijn aftrekbaar als bedrijfskosten. Denk hierbij aan parkbijdragen, energie- en onderhoudskosten bij de verhuur van een vakantiewoning. Wel moeten deze kosten betaald zijn in het jaar van aftrek. Vanaf 1 januari 2028 worden onderhoudskosten aftrekbaar bij de berekening van het werkelijk rendement in box 3.

Wat als mijn woning tijdelijk leegstaat?

Als uw woning tijdelijk leegstaat, biedt de Leegstandswet een oplossing. Deze wet maakt tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk, zelfs zonder regulier huurrecht. U heeft hiervoor een vergunning van de gemeente nodig.

Dit geldt voor woningen die te koop staan of in afwachting zijn van sloop of renovatie. Ook onbewoonde nieuwbouwwoningen of woningen in herstructureringsprojecten komen in aanmerking. De eigenaar van een koopwoning kan zo voor een afgesproken periode verhuren.

Tijdelijke verhuur is nuttig als eigen bewoning, reguliere verhuur of verkoop niet direct mogelijk is. Een woningverhuurder heeft echter doorlopende kosten bij leegstand. Denk aan energie, water, gemeentelijke belastingen, tuinonderhoud en schoonmaak.

Wanneer is het werkelijk rendement gunstiger dan het forfait?

Het werkelijk rendement van een verhuurde woning is gunstiger dan het forfait als uw behaalde rendementen lager zijn dan het forfaitaire rendement. In dat geval kunt u mogelijk voordeel halen uit een herberekening, wat kan leiden tot een belastingteruggave. De Hoge Raad heeft recentelijk besloten dat u het werkelijke rendement mag aanhouden als dit lager uitvalt dan het forfaitaire rendement, wat geldt vanaf 2026. Ook als uw werkelijke rendement hoger is dan het forfaitaire rendement, hoeft u het verschil niet bij te betalen. U betaalt dan belasting over het forfaitaire rendement.