Is er een vrijstelling voor buitenlands onroerend goed in Nederland?

Ja, buitenlands onroerend goed is in Nederland over het algemeen vrijgesteld van belasting, inclusief de vermogensrendementsheffing in box 3. Deze vrijstelling is primair bedoeld om dubbele belasting te voorkomen en komt voort uit belastingverdragen die Nederland heeft gesloten met andere landen. De belastingheffing over de waarde en de (fictieve) inkomsten van het vastgoed vindt dan plaats in het land waar de woning is gelegen.

De Nederlandse Belastingdienst past een vrijstelling toe voor de belastingheffing over de waarde van een vakantiewoning of ander onroerend goed in het buitenland. Dit betekent dat u over de waarde van dit vermogen geen Nederlandse inkomstenbelasting in box 3 betaalt. Deze vrijstelling geldt ook voor de (fictieve) inkomsten die uit de vakantiewoning of het buitenlandse onroerend goed worden gehaald. Dit is een direct fiscaal voordeel, aangezien dit vermogen buiten de vermogensrendementsheffing valt.

De vrijstelling is een gevolg van internationale afspraken en belastingverdragen. Nederlanders met vermogen in buitenlands vastgoed zijn hierdoor vrijgesteld van de Nederlandse vermogensrendementsheffing in box 3. De belastingheffing vindt dan plaats volgens de regels van het land waar de woning is gelegen. Het is echter wel van belang dat de aankoop van het onroerend goed kan worden verklaard met rechtmatig verkregen geld; anders kan de vrijstelling komen te vervallen.

De belangrijkste aspecten van deze vrijstelling zijn:

• De waarde van het buitenlandse onroerend goed en de daaruit voortvloeiende (fictieve) inkomsten zijn vrijgesteld van Nederlandse inkomstenbelasting in box 3.
• De belastingheffing over het vastgoed vindt plaats in het land waar het onroerend goed zich bevindt, volgens de lokale belastingregels.
• Deze regeling is vastgelegd in belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting, zoals het verdrag tussen Nederland en Frankrijk voor een vakantiewoning van een Nederlandse particulier.
• De vrijstellingsmethode, die inhoudt dat buitenlands inkomen niet in de Nederlandse heffing wordt betrokken, wordt vaak toegepast.
• Een belangrijke voorwaarde is dat de middelen waarmee het onroerend goed is aangekocht, aantoonbaar rechtmatig zijn verkregen.

Let op de progressievoorbehoud: Hoewel het buitenlandse onroerend goed zelf is vrijgesteld van belasting in Nederland, wordt de waarde ervan wel meegenomen bij het bepalen van het belastingtarief dat van toepassing is op uw overige Nederlandse inkomen (box 1 en 3). Dit principe staat bekend als het progressievoorbehoud. Het betekent dat uw totale inkomen, inclusief het vrijgestelde buitenlandse vermogen, invloed kan hebben op de hoogte van het belastingpercentage dat u betaalt over uw belastbare inkomen in Nederland.

Een veelvoorkomende misvatting is dat buitenlands onroerend goed helemaal niet aan de Nederlandse Belastingdienst hoeft te worden opgegeven. Dit is onjuist. Ondanks de vrijstelling moet u de waarde van uw buitenlandse onroerend goed wel degelijk aangeven in uw Nederlandse belastingaangifte. Dit is noodzakelijk zodat de Belastingdienst het progressievoorbehoud correct kan toepassen en kan controleren of aan de voorwaarden voor de vrijstelling is voldaan. Het niet opgeven van buitenlands onroerend goed kan leiden tot boetes en naheffingen.