Hoe wordt vastgoed belast in box 3 2028?

Vastgoed in box 3 wordt vanaf 2028 belast volgens een vermogenswinstbelastingstelsel. Dit betekent dat belasting wordt geheven over gerealiseerde inkomsten en vermogenswinsten, in plaats van een forfaitair rendement. De waardering van onroerende zaken vindt plaats op 1 januari 2028 op basis van de waarde in het economische verkeer. Voor woningen wordt hierbij de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2029 (waardepeildatum 1 januari 2028) als uitgangspunt genomen.

Het nieuwe stelsel voor box 3, dat in 2028 ingaat, richt zich op de werkelijk gerealiseerde inkomsten en vermogenswinsten uit onroerende zaken. Dit betekent dat waardestijgingen en waardedalingen van vastgoed pas belast of aftrekbaar zijn op het moment van realisatie, bijvoorbeeld bij verkoop. Huurinkomsten worden jaarlijks belast, waarbij (onderhouds)kosten, lasten en financieringsrente aftrekbaar zijn van deze inkomsten.

De Belastingdienst maakt voor de bepaling van het directe rendement uit vastgoed onderscheid tussen drie categorieën, afhankelijk van de verhuurstatus gedurende het jaar:

• Onroerende zaken die minimaal 90% van het jaar verhuurd zijn: Het directe rendement bestaat uit de belaste huurinkomsten, waarvan jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten aftrekbaar zijn.
• Onroerende zaken die het hele jaar niet verhuurd zijn: Het directe rendement wordt bepaald door een vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde (voor woningen) of de waarde in het economische verkeer (voor niet-woningen). Ook hier zijn jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten aftrekbaar.
• Onroerende zaken die voor minder dan 90% van het jaar verhuurd zijn: Het directe rendement is het hoogste bedrag van óf de huurinkomsten óf de vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde (of waarde in het economische verkeer). Van dit bedrag zijn de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten aftrekbaar.

Deze regeling is een belangrijke wijziging ten opzichte van eerdere box 3-heffingen, waarbij vaak werd uitgegaan van een forfaitair rendement op het vermogen. Met de vermogenswinstbelasting wordt de belastingheffing directer gekoppeld aan de daadwerkelijke opbrengsten en waardeveranderingen van het vastgoed.

Rekenvoorbeeld voor het directe rendement in 2028

Stel, u bezit een woning met een WOZ-waarde van €300.000 op 1 januari 2028. De jaarlijkse onderhoudskosten en financieringsrente bedragen samen €5.000. Het directe rendement wordt als volgt berekend, afhankelijk van de verhuurstatus:

Scenario 1: De woning is minimaal 90% van het jaar verhuurd

U ontvangt jaarlijks €12.000 aan huurinkomsten. Het belastbaar directe rendement is dan de huurinkomsten minus de aftrekbare kosten:

€12.000 (huurinkomsten) - €5.000 (kosten) = €7.000

Scenario 2: De woning is het hele jaar niet verhuurd

In dit geval wordt een vastgoedbijtelling toegepast van 3,35% over de WOZ-waarde:

3,35% van €300.000 = €10.050 (vastgoedbijtelling)

Het belastbaar directe rendement is dan de vastgoedbijtelling minus de aftrekbare kosten:

€10.050 (vastgoedbijtelling) - €5.000 (kosten) = €5.050

Scenario 3: De woning is minder dan 90% van het jaar verhuurd

Stel, u ontvangt €8.000 aan huurinkomsten. De vastgoedbijtelling blijft 3,35% van €300.000, wat €10.050 is. Omdat de vastgoedbijtelling (€10.050) hoger is dan de huurinkomsten (€8.000), wordt de vastgoedbijtelling als basis genomen:

€10.050 (hoogste bedrag) - €5.000 (kosten) = €5.050