Hoe wordt het tweede huis belast in box 3?

Een tweede woning wordt in Nederland fiscaal behandeld als een bezitting in box 3, het vermogensbestanddeel van de inkomstenbelasting. De waarde van deze woning wordt vastgesteld op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Over deze waarde wordt een fictief rendement berekend, dat vervolgens wordt belast. Vanaf 2026 wordt het fictieve rendement voor onroerende zaken waarschijnlijk verhoogd.

Volgens de Belastingdienst valt een tweede woning, of dit nu een vakantiewoning, verhuurde woning of ander onroerend goed is, onder de bezittingen in box 3. De waarde die u moet opgeven, is de waarde op 1 januari van het jaar waarover u aangifte doet. Voor een tweede woning in Nederland is dit de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Voor de aangifte over 2026 gebruikt u bijvoorbeeld de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025.

Heeft uw tweede woning in Nederland te maken met erfpacht, dan mag u de WOZ-waarde verminderen. Dit gebeurt door de waarde van de toekomstige erfpachtcanons af te trekken. De waarde van deze toekomstige erfpachtcanons wordt berekend als zeventien keer de jaarlijkse erfpachtcanon, zoals eveneens vermeld door de Belastingdienst. Voor een tweede woning buiten Nederland geldt een andere waardebepaling: u geeft de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op, eveneens met peildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte.

De belasting in box 3 wordt berekend over een fictief rendement op uw vermogen. Voor onroerende zaken, waaronder een tweede woning, was dit fictieve rendement voor belastingjaar 2025 vastgesteld op 5,88%. Voor 2026 wordt dit percentage waarschijnlijk verhoogd naar 7,77%. Het totale inkomen uit uw vermogen in box 3, inclusief het fictieve rendement van uw tweede woning, wordt vervolgens belast tegen een tarief van 36%.

Rekenvoorbeeld Box 3 belasting 2026 voor een tweede woning:

Stel, u bezit een tweede woning in Nederland met een WOZ-waarde van €300.000 (peildatum 1 januari 2025, voor aangifte 2026). Er is geen sprake van erfpacht. Het fictieve rendement voor onroerende zaken is in 2026 waarschijnlijk 7,77%.

• WOZ-waarde tweede woning: €300.000
• Fictief rendement: 7,77% van €300.000 = €23.310
• Belastingtarief box 3: 36%
• Te betalen belasting over fictief rendement: 36% van €23.310 = €8.391,60

Dit bedrag wordt bij uw overige box 3-inkomen opgeteld en daarover betaalt u belasting, na aftrek van het heffingsvrije vermogen.

Als uw werkelijke rendement op de tweede woning lager is dan het fictieve rendement, kunt u mogelijk een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Vanaf 2026 omvat het werkelijke rendement bij deze regeling de waarde van het eigen gebruik (de economische huurwaarde) en de stijging of daling van de WOZ-waarde van de woning. Dit biedt een mogelijkheid om de belastingdruk te verlagen indien de werkelijke opbrengsten en waardeverandering van de woning tegenvallen.

Er staat een belangrijke wijziging op stapel voor de belastingheffing in box 3. Vanaf 1 januari 2028 is het de bedoeling dat de belasting op een tweede woning in box 3 volledig gebaseerd zal zijn op het werkelijke rendement, in plaats van het huidige systeem met fictieve rendementen. Dit betekent dat de daadwerkelijke inkomsten uit verhuur en de waardeverandering van de woning bepalend zullen zijn voor de belastingheffing.