Vastgoedfinancieringsmakelaar

Een vastgoedfinancieringsmakelaar adviseert vastgoedkopers en -investeerders over financieringsmogelijkheden. Deze specialist helpt u bij de zoektocht naar geschikte financiering voor uw vastgoedinvestering. Een makelaar kan bijvoorbeeld ondersteunen bij financieringsaanvragen voor MKB-ers en vastgoedbeleggers, eventueel via diensten zoals Bufr. Op deze pagina leest u meer over de rol en diensten van deze makelaars.

Wat doet een vastgoedfinancieringsmakelaar?

Een vastgoedfinancieringsmakelaar adviseert vastgoedkopers en investeerders over de financiering van hun projecten. Deze specialist in de vastgoedsector geeft advies over financieringsmogelijkheden. De vastgoedadviseur helpt u bij de zoektocht naar geschikte financiering voor vastgoedinvesteringen.

Als financieel tussenpersoon werkt de makelaar samen met diverse financiers. Dit zorgt voor een betere match tussen uw project en de financier. De vastgoedmakelaar geeft advies over financiële faciliteiten bij vastgoed, zoals een zakelijke hypotheek. De vastgoedmarkt is complex — deze expertise is dan ook onmisbaar voor de meeste projecten.

Welke vastgoedfinancieringen regelt een makelaar?

Een vastgoedfinancieringsmakelaar regelt diverse gespecialiseerde financieringen voor vastgoedprojecten, waarbij een betere match tussen project en financier centraal staat. Deze financieel tussenpersoon werkt samen met diverse financiers en adviseert ook over het financieringsvoorbehoud bij woningkoop via een makelaar. Voor meer informatie over de rol van een hypotheekbroker voor beleggingsvastgoed kunt u verder lezen. Hun expertise omvat onder andere ontwikkelingsfinanciering, overbruggingsleningen, commerciële hypotheken en verhuurhypotheken.

Ontwikkelingsfinanciering

Ontwikkelingsfinanciering dekt de kosten voor vastgoedprojecten, zoals grondverwerving en bouwkosten. Deze financiering is bedoeld voor nieuwe woonontwikkelingsprojecten en omvat het totale ontwikkelingsbudget. Het wordt in een vroegere fase van het ontwikkelingsproces verstrekt dan bouwfinanciering, vaak al bij de aanvang van de ontwikkeling. Een projectontwikkelaar die een nieuw wooncomplex wil bouwen, gebruikt dit voor de aankoop van grond en initiële kosten zoals ontwerp. Voor projecten die nog niet commercieel zijn, ondersteunen subsidies en concessionele leningen in Blended Finance structuren de vroege fase. Soms omvat de financiering ook aandelenfinanciering of overbruggingskrediet met maatwerkvoorwaarden. Gebiedsontwikkelingsprojecten kunnen financiering krijgen via betrouwbaar vreemd vermogen.

Overbruggingsleningen

Overbruggingsleningen zijn tijdelijke leningen die een periode overbruggen totdat kapitaal uit een andere bron vrijkomt. Dit krediet wordt vaak gebruikt voor tijdelijke financiering in vastgoed, zoals tussen eigendomsoverdrachten van projecten. In Nederland is een overbruggingskrediet een tijdelijke lening met een maximale looptijd van twee jaar. U kunt het gebruiken als overbruggingshypotheek, waarbij een geldverstrekker de overwaarde van uw oude woning voorschiet voor de aankoop of verbouwing van een nieuwe woning. Deze leningen zijn ook een type bedrijfsfinanciering voor acute behoeften. Overbruggingsleningen, ook wel 'hard geld' leningen genoemd, zijn bedoeld voor korte termijn financieringsbehoeften zoals renovaties of vastgoedacquisities. Particuliere geldschieters bieden deze leningen aan; ze kennen snellere goedkeuringstijden, maar vaak ook hogere rentetarieven. Voor dringende vastgoedherfinanciering of buitenlandse vastgoedkopen kunnen fondsen al binnen twee tot vier weken beschikbaar zijn.

Commerciële hypotheken

Commerciële hypotheken zijn leningen voor de aankoop of herfinanciering van commercieel onroerend goed. Dit cruciale financiële instrument voor bedrijven en investeerders gebruikt het vastgoedpand als onderpand. Deze hypotheken zijn flexibeler in rentetarieven en aflossingsvoorwaarden dan woninghypotheken. Ze zijn meestal langlopend, tussen de 5 en 30 jaar, met variabele rente. Particulieren, eenmanszaken en partnerschappen kunnen aanvragen, mits zij een aanbetaling en passende zekerheid bieden. Een voordeel is de potentiële waardestijging van het onroerend goed. Nadelen omvatten lagere loan-to-value-ratio's, oprichtingskosten en het risico van terugname. De voorwaarden verschillen sterk per kredietverstrekker en lener.

Verhuurhypotheken

Een verhuurhypotheek is een gespecialiseerde hypothecaire geldlening, specifiek bedoeld voor woningverhuur aan derden. Deze lening is voor verhuurders en vastgoed dat verhuurd wordt. U kunt deze afsluiten als u uw koopwoning wilt aanhouden na de aankoop van een nieuwe woning. Particuliere beleggers en woningverhuurders kunnen deze hypotheek aanvragen, zelfs voor verhuur aan kinderen. Een vastgoedfinancieringsmakelaar helpt u bij de aanvraag, waarbij huurinkomsten worden meegenomen. Dit maakt het een geschikte investering voor rendement en mogelijke waardestijging. Echter, deze hypotheek is niet geschikt als u meer dan twee panden wilt verhuren.

Wanneer schakel je een makelaar in?

U schakelt een makelaar in wanneer u hulp nodig heeft bij het zoeken naar een woning, onderhandelingen, of als u niet weet waar u op moet letten bij bezichtigingen. Een aankoopmakelaar is hierbij handig als u weinig tijd heeft om zelf te zoeken. De diensten van een makelaar kunnen ook relevant zijn voor vastgoedontwikkeling, aankoop van beleggingsvastgoed, herfinanciering van projecten of snelle overbrugging van liquiditeit.

Vastgoedontwikkeling

Vastgoedontwikkeling betreft de planning, financiering, bouw en het beheer van diverse soorten onroerend goed. Het omvat de verwerving, verbetering en verkoop van gebouwen en gronden. Een vastgoedonderneming richt zich op deze ontwikkeling om bouwprojecten te realiseren. Het ontwikkelingsproces kent stappen zoals marktonderzoek, locatieselectie, landverwerving en due diligence. Ook ontwerp, bouw, het verkrijgen van rechten en vergunningen, vastgoedbeheer en onderhoud maken deel uit van dit proces. Vastgoedontwikkeling speelt een cruciale rol in de gebouwde omgeving.

Aankoop van beleggingsvastgoed

De aankoop van beleggingsvastgoed houdt in dat u eigendommen koopt met als doel verhuurinkomsten of waardestijging op lange termijn. Dit kan bestaan uit het kopen van vastgoed, zoals een appartement voor verhuur, wat aanzienlijk startkapitaal vereist. U kunt de aankoop financieren met geleend kapitaal of met eigen spaargeld. Hoewel vastgoed zekerheid kan bieden, brengt het zelf kopen van onroerend goed als beleggingsmethode ook een hoger financieel risico met zich mee. Een goede financieringsstrategie en voldoende financiering zijn essentieel, want de aankoop van een beleggingspand bevat veel risico's en complicaties. Een adequate investeringsbeslissing is daarom nodig.

Herfinanciering van een project

Herfinanciering van een project betekent dat u een bestaande vastgoedlening vervangt door een nieuwe. Dit doet u vaak om betere voorwaarden te krijgen of om extra kapitaal vrij te maken. De exacte mogelijkheden hangen af van uw project en de geldverstrekker. Een vastgoedfinancieringsmakelaar kan u helpen de juiste opties te vinden.

Snelle overbrugging van liquiditeit

Snelle overbrugging van liquiditeit betekent dat je snel extra geld beschikbaar maakt. Dit versterkt je financiële positie en zorgt voor een soepele cashflow voor dagelijkse uitgaven. Voldoende liquiditeit helpt je aan korte termijn verplichtingen te voldoen en richt zich op kortetermijn financiële stabiliteit. Het biedt flexibiliteit, vooral in tijden van crisis of economische onzekerheid. Zo bescherm je je tegen insolventierisico en maak je efficiënt schuldbeheer mogelijk. Bedrijven kunnen hiermee op korte termijn schulden aflossen. Een vastgoedfinancieringsmakelaar kan je hierbij adviseren. Je kunt ook niet-noodzakelijke vaste activa verkopen of kortlopende beleggingen snel omzetten in contant geld.

Kosten, voorwaarden en leencriteria

Bij vastgoedfinanciering zijn de kosten, voorwaarden en leencriteria bepalend voor uw lening. Een leningaanbod bevat details zoals de looptijd, het jaarlijks kostenpercentage (JKP) en andere kosten. Het is belangrijk om aanbieders te vergelijken op deze voorwaarden, inclusief bijkomende kosten zoals administratie- of vervroegde aflossingskosten. Let daarbij niet alleen op de rente, maar ook op voorwaarden zoals boetevrij aflossen en een overlijdensregeling. Een kredietverstrekker stelt leenvoorwaarden op, waaronder het rentepercentage en het aflossingsschema, die u zorgvuldig moet bestuderen. Ondernemers moeten scherp zijn op alle leningvoorwaarden, inclusief extra kosten die niet direct zichtbaar zijn in rentetarieven.

Rente en provisies

Rente en provisies zijn belangrijke kostenposten bij vastgoedfinanciering. Deze kosten variëren sterk per aanbieder en het specifieke vastgoedproject. Een vastgoedfinancieringsmakelaar helpt u met het vergelijken van de verschillende aanbiedingen. Zo krijgt u inzicht in de totale kosten en voorwaarden, inclusief eventuele afsluitprovisies.

Loan-to-value en eigen inbreng

Loan-to-value (LTV) is de verhouding tussen de hoogte van je lening en de marktwaarde van het onderpand. Deze ratio beoordeelt het aandeel van de lening ten opzichte van de waarde van het aangekochte vastgoed. Je berekent de LTV door het geleende bedrag te delen door de getaxeerde waarde of aankoopprijs.

Een lagere LTV betekent dat je meer eigen geld inbrengt. Vaak correspondeert een LTV met een eigen vermogen van 20 procent. Voor een hypothecaire lening bij vastgoedbelegging is een eigen inbreng tussen 20% en 30% vereist in Nederland.

Bij een verhuurhypotheek ligt de eigen inbreng zelfs tussen de 20% en 50% van de koopprijs, of tussen 10% en 30% van de woningwaarde. Een beleggingshypotheek vereist ook eigen vermogen. Een debiteur heeft vaak een minimale eigen inbreng van 20% nodig. De LTV-ratio beïnvloedt uiteindelijk de rentevoet en de leningsvoorwaarden die je krijgt.

Zekerheden en onderpand

Zekerheden en onderpand zijn garanties die u als lener aan de geldschieter geeft voor de terugbetaling van een lening. Deze zekerheden bestaan uit onderpand, zoals onroerend goed, waardevol bezit, borgstellingen of effecten. Bij vastgoedfinanciering dient het aangekochte vastgoed vaak zelf als onderpand, wat de lening aantrekkelijk en veilig maakt voor de bank. Het aanbieden van onderpand, zoals een woning of een hypothecair mandaat, vermindert het risico voor de bank. Banken vereisen zekerheden bij bedrijfsfinanciering om het risico op wanbetaling te verlagen. Beschikbaar onderpand biedt de bank meer zekerheid, wat kan leiden tot een goedkopere lening en betere leningsmogelijkheden voor u. Zekerheden als onderpand bij een zakelijke lening verlagen ook het risicoprofiel van uw onderneming.

Welke documenten geldverstrekkers vragen

Geldverstrekkers vragen verschillende documenten op, afhankelijk van uw financieringsaanvraag. Voor een hypotheek zijn dit vaak uw aangifte inkomstenbelasting, pensioenoverzicht, taxatierapport en een werkgeversverklaring om uw draagkracht te bevestigen. Een arbeidscontract kan aanvullend nodig zijn, vooral bij korte dienstverbanden of expats, en bankafschriften zijn vereist bij een tweede hypotheek of een Wajong-uitkering. Voor het ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid bij een hypotheek vraagt men om recente salarisstroken, jaaropgaven en een geldig legitimatiebewijs. Bij bridgefinanciering levert u koopcontracten, taxatierapporten, huurcontracten en belastingaangiftes aan. Voor zakelijke financiering zijn kopieën van paspoorten of ID's van eigenaren verplicht, en bij leningen vanaf €100.000 vraagt BridgeFund om recente jaarcijfers, btw-aangiftes en een kolommenbalans. Andere aanbieders, zoals Swishfund, kunnen afhankelijk van de leninghoogte ook jaarrekeningen en een overzicht van schulden opvragen.

Hoe verloopt het traject met een vastgoedfinancieringsmakelaar?

Het traject met een vastgoedfinancieringsmakelaar start met een grondige analyse van uw project en financiële situatie. Daarna volgt een vergelijking van diverse geldverstrekkers om de beste opties te vinden. Zodra een keuze is gemaakt, begeleidt de makelaar de aanvraag en acceptatie, tot aan de uiteindelijke uitbetaling en nazorg van de financiering.

Intake en projectanalyse

De intake en projectanalyse vormen de start van het traject met een vastgoedfinancieringsmakelaar. Dit proces begint met een strategische verkenning, gevolgd door een intakegesprek om de projectscope af te bakenen. Intakegesprekken zijn een onderdeel van de initiatieffase in projectmanagement. Tijdens het intakegesprek bespreekt u uw specifieke klantsituatie, wat de eerste stap is in uw financiële planningsproces. Na dit gesprek wordt een projectplan opgesteld. De projectanalyse omvat het analyseren van opdrachtinformatie, waarbij belangrijke factoren zoals haalbaarheid, kosten, middelvereisten en risico's worden overwogen. Een analyse van de werkomgeving start met het vaststellen van specifieke bedrijfsbehoeften en doelen.

Vergelijking van geldverstrekkers

Een vastgoedfinancieringsmakelaar vergelijkt diverse geldverstrekkers om de beste financiering te vinden. Dit is essentieel, want rentes en voorwaarden kunnen sterk verschillen.

Verschillende vergelijkingsdiensten helpen hierbij, elk met hun eigen aanpak. Sommige vergelijkers richten zich specifiek op hypotheken, terwijl andere breder kijken naar kredietverstrekkers.

Type vergelijker	Aantal vergeleken geldverstrekkers	Belangrijkste criteria
Hypotheekadviseur	Meer dan 45	Rente en voorwaarden
Adviseur voor ondernemers	Meer dan 50	Situatie van de ondernemer
Online kredietvergelijker	Meer dan 50	Laagste rente en gunstige voorwaarden
Algemene kredietvergelijker	Meerdere	Tarieven en voorwaarden

Sommige diensten vergelijken regelmatig meer dan 60 geldverstrekkers. Een goede vergelijking kijkt altijd naar de totale kosten van de lening. Zo kiest u de meest geschikte financiering voor uw vastgoedproject.

Aanvraag en acceptatie

Na een interne beoordeling ontvangt u een toestemmingsbrief of offerte voor uw vastgoedfinanciering. Om het financieringsaanbod en de bijbehorende voorwaarden te accepteren, ondertekent u deze toestemmingsbrief. Door de aanvraag in te vullen, te ondertekenen en te retourneren, bevestigt u de acceptatie van de algemene voorwaarden en de overeenkomst. Dit is een cruciale stap in het proces om uw financiering definitief te maken.

Uitbetaling en nazorg

Na acceptatie van de financiering volgt de uitbetaling van het geleende bedrag. De exacte procedure hiervoor hangt af van de geldverstrekker en de specifieke afspraken in uw overeenkomst. Voor de nazorg kunt u meestal bij uw makelaar terecht met vragen over uw lening of bij veranderingen in uw situatie. De invulling van deze nazorg verschilt per aanbieder.

Voorbeelden uit de praktijk

Een vastgoedfinancieringsmakelaar helpt u met diverse praktijkvoorbeelden van vastgoedfinanciering. Dit kan variëren van het financieren van grondontwikkeling tot de aankoop van beleggingsvastgoed met een overbruggingsfinanciering. Ook bij het herfinancieren van bestaand verhuurvastgoed bieden zij ondersteuning.

Casestudy: grondontwikkeling

Een voorbeeld van grondontwikkeling is de voortzetting van projectontwikkeling voor duurzame woningen bij Collegepark Zwijsen. Dit project richt zich op woningbouw en de herontwikkeling van het achtergelegen terrein. Het doel is om zo snel mogelijk duurzame en betaalbare woningen te realiseren.

Casestudy: aankoop met overbruggingsfinanciering

Een casestudy over een aankoop met overbruggingsfinanciering laat zien hoe u tijdelijk extra geld gebruikt voor een vastgoedtransactie. Dit type financiering overbrugt de periode totdat uw eigen middelen beschikbaar zijn. De exacte voorwaarden en mogelijkheden verschillen sterk per aanbieder. Voor concrete voorbeelden en actuele voorwaarden kunt u het beste direct contact opnemen met een gespecialiseerde geldverstrekker.

Casestudy: herfinanciering van verhuurvastgoed

Herfinanciering van verhuurvastgoed kan de financiële strategie van een woningbezitter ondersteunen, bijvoorbeeld voor schuldsanering of portefeuille-uitbreiding. Een bestaande bedrijfswoning herfinancieren biedt flexibiliteit in hypotheekvoorwaarden. Dit kan leiden tot betere rentevoorwaarden of het vrijmaken van kapitaal voor nieuwe investeringen. Echter, niet alle verhuurvastgoed is even gemakkelijk te financieren. Een ondernemer in studentenhuisvesting werd bijvoorbeeld door zijn huisbank afgewezen voor financiering. Dit komt omdat banken in Nederland bijna niets financieren in deze sector.

Wat doet een financieringsmakelaar precies?

Een vastgoedfinancieringsmakelaar adviseert je over financieringsmogelijkheden in de vastgoedsector. Deze specialist zoekt namens jou naar de beste leningaanbieding. Een kredietmakelaar in Frankrijk mag namens een kredietaanvrager de beste lening vinden. Dit past bij de financiële situatie van de aanvrager. Het omvat vaak vastgoedleningen of krediethergroeperingen.

Wat is een makelaar voor hypotheken?

Een makelaar voor hypotheken, ook wel hypotheekadviseur genoemd, is een professionele onafhankelijke kredietbemiddelaar. Deze specialist fungeert als tussenpersoon tussen de woningkoper of kandidaat-hypotheeknemer en de hypotheekverstrekkers. Hypotheekmakelaars functioneren als tussenpersonen in de hypotheekmarkt. Je kunt een afspraak maken met zo'n onafhankelijke hypotheekadviseur. Deze adviseur biedt advies en bemiddeling, wat je kan helpen betere voorwaarden te krijgen. Een hypotheekmakelaar ondersteunt je bij het samenstellen van het hypotheekdossier. Ook helpt deze je bij het verkrijgen van een passend woningkrediet.

Kun je in Nederland 100% financiering krijgen?

Ja, in Nederland kun je een hypotheek krijgen die maximaal 100 procent van de woningwaarde financiert. Dit geldt zowel voor particuliere woningen als voor starters die een eigen huis kopen. Banken verstrekken deze hypotheken, waarbij de maximale lening altijd 100 procent van de aankoopprijs of woningwaarde bedraagt. Deze regel is al van kracht sinds 2019 en geldt ook voor 2023, 2024 en 2025. Je kunt dus de volledige waarde van je woning financieren met een hypotheek.

Kun je een 100% verhuurhypotheek krijgen?

Nee, je kunt in Nederland geen 100% verhuurhypotheek krijgen. Een woningkoper die een woning met een verhuurhypotheek koopt, kan niet het volledige aankoopbedrag lenen. De maximale financiering ligt doorgaans tussen de 70% en 90% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat.

Een verhuurhypotheek kent een lagere maximale lening dan een reguliere hypotheek. Vaak mag je maximaal 80 procent van de woningwaarde in verhuurde staat lenen. In bijzondere situaties, zoals bij een energielabel A, B of C, is soms tot 90 procent mogelijk. Dynamic Verhuurhypotheek biedt bijvoorbeeld hypotheken tot 90 procent van de waarde in verhuurde staat.

Welke geldverstrekkers financieren vastgoedprojecten?

Vastgoedprojecten worden gefinancierd door diverse geldverstrekkers. Traditionele banken en financieringsfondsen zijn belangrijke kapitaalverstrekkers voor vastgoedinvesteringen. U kunt ook terecht bij kredietverenigingen, particuliere kredietverstrekkers, overheidsinstellingen en crowdfundingplatforms. Externe geldschieters zoals NIBC, RNHB, Mogelijk.nl, sameningeld.nl en geldvoorelkaar.nl lenen geld aan vastgoedinvesteerders. Mogelijk Vastgoedfinancieringen heeft bijvoorbeeld 5600 vastgoedobjecten gefinancierd met private investeerders, die ook financiering verlenen aan mkb vastgoedprojecten. Bufr fonds Vastgoedhypotheken financiert aanvragen via meerdere investeerders, terwijl Fortus maatwerkfinanciering vastgoedprojecten aan investeerders koppelt. Alternatieve vastgoedfinanciers vergroten hun rol in de financiering van zakelijk vastgoed, vergeleken met traditionele banken. Overheidsbanken zoals BNG Bank, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en Nederlandse Waterschapsbank financieren projecten van overheden en coöperaties.