SCPI-rendement in Frankrijk

De SCPI-rendement in Frankrijk lag in 2024 gemiddeld op 4,72 procent, met uitschieters boven de 8 procent. Jaarlijks liggen de rendementen van SCPI's in Frankrijk meestal tussen 4 en 6 procent. Op deze pagina leest u meer over hoe deze rendementen tot stand komen en welke factoren ze beïnvloeden.

Wat is een SCPI in Frankrijk?

Een SCPI in Frankrijk, voluit Société Civile de Placement Immobilier, is een vastgoed beleggingsmaatschappij. Deze maatschappijen investeren in commercieel onroerend goed. Als belegger bezit u aandelen in deze SCPI's. Een belangrijk kenmerk is dat SCPI's fiscaal transparant zijn, zoals vastgelegd in Artikel 8 van de Franse Algemene Belastingcode.

De Franse markt kent meer dan 130 verschillende SCPI's, wat zorgt voor een divers aanbod geschikt voor diverse beleggingsdoelen. Niet alle SCPI's beleggen uitsluitend in Frankrijk; er zijn ook internationale SCPI's. De Autorité des Marchés Financiers (AMF) reguleert deze markt. De beheersmaatschappijen van SCPI's heten ook wel 'sociétés de gestion'. U kunt SCPI's contant aanschaffen of financieren met een krediet, bijvoorbeeld voor een SCPI zoals Activimmo.

Hoe wordt het rendement van een SCPI berekend?

U berekent het rendement van een SCPI door het jaarlijkse inkomen per aandeel te delen door de aankoopprijs. Dit jaarlijks uitgekeerde bedrag, ook wel dividend genoemd, geeft de directe opbrengst. Er zijn verschillende manieren om dit rendement te bekijken, zoals het verschil tussen bruto- en nettorendement. Specifieke Franse meetwaarden, zoals de Taux de distribution, zijn ook belangrijk. Het interne rendement (TRI) biedt een completer beeld van de prestaties van uw belegging.

Brutorendement versus nettorendement

Brutorendement is het totale rendement zonder rekening te houden met kosten. Dit rendement lijkt vaak hoger dan de daadwerkelijke opbrengsten, omdat kosten en premies nog niet zijn afgetrokken. Het nettorendement is daardoor gewoonlijk lager dan het brutorendement. Uiteindelijk bepaalt het nettorendement wat u echt overhoudt van uw belegging in SCPI's in Frankrijk.

Taux de distribution en rendement global immobilier

Het 'Taux de distribution' is een belangrijke maatstaf voor het inkomstenrendement van Franse SCPI's, en vormt een onderdeel van het totale vastgoedrendement. Het is de verhouding tussen de bruto dividenden die worden uitgekeerd en de prijs van het aandeel op 1 januari van het jaar. In 2024 lag het gemiddelde 'Taux de distribution' van de SCPI-markt op 4,72 procent. Sommige SCPI's lieten hogere percentages zien, zoals 6,24 procent voor Cap Foncières et Territoires in 2024, en 5,04 procent voor Immorente. Een ander voorbeeld uit 2024 was 5,73 procent, en het algemene 'Taux de distribution' van SCPI-rendement bedroeg 5,30 procent. Ter vergelijking: in 2023 had het 'Taux de Distribution' van SCPI's een waarde van 4,52 procent, waarbij sommige SCPI's 4,65 procent lieten zien en andere zelfs 5 procent behaalden. Ook placement immobilier LOG IN liet eind 2023 een 'Taux de distribution' van 6,21% zien.

Welke SCPI’s in Frankrijk bieden het hoogste rendement?

SCPI’s in Frankrijk die het hoogste rendement bieden, kunnen oplopen tot 7% à 8% per jaar (2025), met uitschieters tot boven de 8 procent in 2023, en betalen rendement tot 7 procent. In 2023 lieten de beste SCPI's rendementen zien tussen 6% en 8% netto per jaar, waarbij sommige een netto jaarlijks rendement van 7 procent opleverden, andere jaarlijks netto rendement tot 7 procent per jaar leverden en tot 7% netto rendement konden opleveren. Een optimaal rendement van 6,51 procent was ook in 2024 mogelijk, vaak bij SCPI's met een specifieke focus, Europese spreiding of zonder instapkosten.

SCPI’s met focus op rendement

SCPI’s met focus op rendement richten zich op direct rendement. Deze SCPI’s hebben als voornaamste doel hoog rendement te behalen via huurinkomsten. Ze investeren in vastgoedmarkten met een strategie gericht op stabiele en regelmatige huurinkomsten. Het investeringsdoel is het genereren van passieve en reguliere inkomsten. Dit betekent dat zij aandelen kopen om huurinkomsten en een aantrekkelijk rendement uit te keren. Een voordeel hiervan is een stabiel en regelmatig passief inkomen voor de belegger.

SCPI’s met Europese spreiding

SCPI’s met Europese spreiding investeren in vastgoed buiten Frankrijk, verspreid over verschillende Europese landen. Deze aanpak kan risico's spreiden en nieuwe kansen benutten. Het rendement van deze SCPI's kan variëren, afhankelijk van de gekozen landen en vastgoedmarkten. Voor meer informatie over SCPI Europa rendement kunt u de specifieke aanbieders raadplegen.

SCPI’s zonder instapkosten

SCPI’s zonder instapkosten hebben geen kosten voor nieuwe aandeelhouders. Dit betekent dat 100 procent van uw investering direct naar vastgoedacquisitie gaat. Zo'n SCPI is een beleggingsvoertuig zonder inschrijvingskosten. Voorbeelden van zulke SCPI's zijn SCPI Comete, SCPI Eden en SCPI Iroko Zen. Vaak zijn deze SCPI's jonger dan traditionele SCPI's. Ze bieden soms ook een kortere investeringsduur.

Welke factoren bepalen het rendement van SCPI’s?

Het rendement van SCPI’s wordt bepaald door diverse factoren, zoals het type vastgoed, de beheerstrategie en de economische prestaties. Ook de kasstroom en de kapitaalherwaardering spelen een rol. Belangrijke elementen zijn de bezettingsgraad, huurinkomsten, locatie, spreiding, kosten en het beheer.

Bezettingsgraad en huurinkomsten

De bezettingsgraad, ook wel taux d'occupation genoemd, en huurinkomsten zijn direct gekoppeld aan het rendement van een SCPI. Deze bezettingsgraad wordt berekend als de ratio van bezette huurcapaciteit. Hogere bezettingsgraden in vastgoedbeheer resulteren in hogere inkomsten voor eigenaren. Een hoog bezettingspercentage reflecteert stabiele huurinkomsten. Het onderhouden van een goede bezettingsgraad vermindert leegstand en verbetert de huurinkomsten. Huurinkomsten uit vastgoed leveren een constante kasstroom op en genereren passief inkomen, mits het pand goed verhuurd is. Deze inkomsten kunnen echter dalen door verminderde huuropbrengsten bij ongunstige economische omstandigheden.

Locatie en spreiding in Europa

SCPI's investeren niet alleen in Frankrijk, maar kunnen hun vastgoedportefeuille ook spreiden over andere Europese landen. Deze geografische spreiding vermindert risico's, omdat u niet afhankelijk bent van één economie. U profiteert zo van kansen in diverse vastgoedmarkten. De specifieke landen en de mate van spreiding variëren per SCPI en hun beleggingsstrategie. Een brede spreiding kan uw portefeuille veerkrachtiger maken.

Kosten, beheer en instapprijs

SCPI-beleggingen in Frankrijk kennen diverse kosten, waaronder instapkosten, beheerskosten, uitstapkosten en transactiekosten. Deze kosten omvatten ook administratiekosten. De initiële kosten worden eenmalig in rekening gebracht bij de start van de belegging. Banken en verzekeraars verrekenen ingangs- en beheerskosten, terwijl klassieke banken ook beheersmandaatkosten hanteren. U moet deze kosten goed begrijpen, want ze beïnvloeden direct uw nettorendement.

Hoe vergelijkt u SCPI’s voor uw doel?

Om SCPI’s goed te vergelijken voor uw doel, kijkt u naar uw investeringsdoelen, rendement en kosten. Een grondige analyse van tientallen selectiecriteria is nodig om de best passende SCPI te vinden. Hierbij spelen factoren zoals rendement versus risico, cashflow versus waardegroei en de keuze tussen eenmalig of periodiek beleggen een rol.

Rendement versus risico

Bij beleggingen, zoals in SCPI's, zijn rendement en risico onlosmakelijk met elkaar verbonden. Hoe groter het potentiële rendement, hoe groter het risico. Deze positieve correlatie geldt voor vastgoedinvesteringen en vermogensbeheer. Hogere rendementen zijn enkel te bereiken door meer risico te accepteren. Risicoarme beleggingen leveren doorgaans minder op dan risicovolle opties, met een gemiddeld verschil van 4 tot 5 procent. Het rendement ten opzichte van risico wordt geanalyseerd met een risicogecorrigeerd rendement kader, wat helpt bij het beoordelen van opbrengstenstrategieën in portefeuilles. Het negeren van risicoanalyse kan leiden tot onverwachte negatieve uitkomsten. Rendementspercentages bieden bovendien geen zekerheid op winstkansen.

Cashflow versus waardegroei

Bij SCPI's verwijst cashflow naar de directe inkomsten uit huur, terwijl waardegroei de toename van de vastgoedwaarde betreft. Deze twee componenten bepalen samen het totale rendement van uw belegging. Uw voorkeur voor cashflow of waardegroei hangt af van uw beleggingsdoel. Voor actuele details over de verdeling van rendementen kunt u de specifieke aanbieders raadplegen.

Eenmalig beleggen versus periodiek beleggen

Eenmalig beleggen en periodiek beleggen zijn twee verschillende strategieën met elk hun eigen voordelen. Een eenmalige geldbelegging kan op de lange termijn beter zijn dan periodiek inleggen, vooral bij aandelenbeleggingen. Daarentegen helpt periodiek beleggen, zoals maandelijks of jaarlijks een vast bedrag inleggen, juist om beleggingsrisico's te beperken. Welke methode het beste past, hangt af van uw persoonlijke situatie en risicobereidheid.

Welke fiscale aandachtspunten gelden voor Franse SCPI’s?

Inkomsten uit Franse SCPI’s worden gezien als onroerend goed inkomsten en zijn onderworpen aan progressieve inkomstenbelasting en sociale premies, wat voor Franse particuliere beleggers kan leiden tot een belastingdruk van meer dan 50 procent. De fiscale behandeling hangt af van de herkomst van de inkomsten en uw persoonlijke situatie. Dit omvat de belasting op Franse inkomsten, mogelijke dubbele belasting en het effect op uw nettorendement.

Belasting op Franse inkomsten

Inkomsten uit Franse SCPI’s worden belast met een combinatie van inkomstenbelasting en sociale bijdragen. Voor buitenlanders geldt een belastingtarief van 19% en 15,5% aan sociale bijdragen op meerwaarden en huurinkomsten. Huurinkomsten uit Frans vastgoed door niet-ingezeten investeerders vallen onder deze Franse inkomstenbelasting, die progressief is. U betaalt minimaal 20% belasting op inkomen tot €27.794. Voor 2025 kent de belasting twee schijven: 11% voor inkomsten tussen €11.498 en €29.315, en 30% voor inkomsten tussen €29.316 en €83.823. Inhoudingen aan de bron en afgetrokken heffingen verminderen de te betalen inkomstenbelasting voor niet-fiscale inwoners.

Dubbele belasting en verdragen

Dubbele belastingverdragen voorkomen dat u twee keer belasting betaalt over hetzelfde inkomen. Dit zijn bilaterale afspraken tussen landen, zoals Nederland en ongeveer 95 andere landen. Deze verdragen regelen welke overheid welke inkomsten mag belasten. Ze voorzien vaak in een vermindering of vrijstelling van bronbelasting. Uw woonland past vervolgens methoden toe om dubbele belasting te elimineren, zoals een belastingkrediet.

Impact op uw nettorendement

De kosten van beleggingen beïnvloeden uw nettorendement aanzienlijk. Kosten bij vermogensbeheer zorgen ervoor dat uw nettorendement lager uitvalt dan het brutorendement. Deze kosten kunnen een grote impact hebben op het uiteindelijke rendement van uw beleggingen. Ook het rente-op-rente effect heeft invloed op het rendement. Dit effect kan de groei van uw vermogen over langere tijd versnellen of vertragen.

Waar staat SCPI voor?

SCPI staat voor Société Civile de Placement Immobilier, een Franse vastgoed beleggingsmaatschappij. Deze maatschappijen investeren in commercieel onroerend goed, zoals kantoren, winkels en logistieke centra. Ze stellen beleggers in staat om indirect in vastgoed te investeren. Dit kan interessant zijn voor wie wil profiteren van het SCPI-rendement in Frankrijk zonder zelf vastgoed te beheren.

Wat is het verschil tussen een Franse SCPI en een Nederlands vastgoedfonds?

Een Franse SCPI is een populair vastgoed beleggingsfonds in Frankrijk. Het investeert via gedeeld kapitaal in commercieel vastgoed en kenmerkt zich door mutualisatie van kapitaal tussen beleggers. U krijgt gedeeld eigenaarschap van vastgoed, wat het bezit van bedrijfsonroerendgoed toegankelijker maakt. Er zijn ongeveer 180 verschillende SCPI's beschikbaar. Deze fondsen vallen onder strikte juridische regelgeving en toezicht van de Franse Autorité des Marchés Financiers (AMF). SCPI européennes volgen dezelfde regelgeving. De feiten bevatten geen specifieke informatie over Nederlandse vastgoedfondsen. Hierdoor is een directe vergelijking niet mogelijk.

Hoeveel rendement kunt u realistisch verwachten van een SCPI?

U kunt van een SCPI in Frankrijk een rendement verwachten dat doorgaans tussen 4,5 en 7 procent per jaar ligt. De rendementen van beleggingen in SCPI kunnen oplopen tot 6 procent netto rendement. Sommige delen van SCPI genereren zelfs meer dan 6 procent netto rendement. Dit nettorendement kan variëren, afhankelijk van de vastgoedmarkt.

Zijn Franse SCPI’s geschikt voor beginnende beleggers?

Franse SCPI’s kunnen geschikt zijn voor beginnende beleggers, omdat ze een toegankelijke manier bieden om in vastgoed te investeren. Voor iemand die bijvoorbeeld geen tijd of kennis heeft voor direct vastgoedbeheer, is dit een uitkomst. De instapdrempel is laag, soms al vanaf een enkel honderdtal of duizend euro, en kan zelfs tot 1 euro gaan. Toch brengen investeringen in SCPI's risico's met zich mee, zoals kapitaalverlies en liquiditeitsrisico. Daarom is het verstandig om professioneel financieel advies in te winnen en voorzichtig te zijn bij de selectie van solide en goed beheerde SCPI's.

Hoe kiest u de beste SCPI voor uw portefeuille?

U kiest de beste SCPI's door te kijken naar uw investeerdersprofiel en beleggingsdoelen. Elke SCPI-belegger moet SCPI's kiezen die passen bij de eigen kapitaalrisicobereidheid, want de beste SCPI hangt af van uw doelstellingen, risicoprofiel en marktomstandigheden. Een SCPI-investeerder kiest een SCPI op basis van direct rendement of waardestijging op lange termijn, waarbij strategieën voor investering variëren op basis van rendement en fiscale kenmerken. U moet kiescriteria voor SCPI-beleggingen beoordelen, zoals het rendementspercentage en de analyse van het patrimonium. Een portefeuille van SCPI-aandelen bevat idealiter meerdere SCPI's, want het diversificatieprincipe is relevant en aanbevolen voor een gebalanceerd SCPI-portfolio; La Centrale des SCPI adviseert zelfs een portefeuille samen te stellen met meerdere SCPI's. Een ideaal portfolio bestaat uit complementaire SCPI's die in verschillende sectoren investeren. Investeerders in SCPI in 2024 wordt aangeraden te kiezen voor Europese of thematische SCPI's met gerenommeerd beheer. Overweeg investeringscriteria zoals geografische locatie, activadiversificatie, vastgoedkwaliteit en beheerefficiëntie, want er zijn wel 180 verschillende SCPI’s beschikbaar.